BOI-BIC-CHA-MP-40-20

La loi de finances pour 2024[1] a fait grand bruit au sujet du régime fiscal des locations de  meublés touristiques. En effet, le législateur a tenté de réduire une « niche fiscale » particulièrement avantageuse pour les loueurs de meublés en courte durée[2] et plus couramment appelés « locations Airbnb ». Cependant, l’administration fiscale est venue interpréter la loi pour savoir si les contribuables allaient être concernés par les modifications pour l’imposition des revenus sur l’année 2023.

Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 22-23.267

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 14 décembre 2023, la Cour de cassation précise le sort de la dette d’un locataire d’un logement non décent qui perçoit des aides au logement.

En l’espèce, une société bailleresse, propriétaire d’un logement donné à bail à un locataire, bénéficiait du versement direct de l’allocation de logement auquel la locataire avait droit. Le locataire a relevé l’indécence du logement et a donc assigné la bailleresse en exécution de travaux, en suspension du paiement des loyers et indemnisation de son préjudice de jouissance. Parallèlement, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) a cessé de verser l’aide personnalisée au logement (APL) au bailleur, en raison de la non-décence du logement.

La bailleresse a alors formé une demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré de loyers.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence[1] a considéré que le locataire n’avait pas démontré le caractère indécent du logement et qu’il devrait être condamné à verser au bailleur une certaine somme, incluant celles conservées par l’organisme payeur, motif pris que « les sommes non versées sont retenues par la CAF et que si la situation évolue et permet le versement de l’allocation logement, le bailleur aura l’obligation de déduire le montant qui lui sera alors versé du montant dû par le locataire. »

Au visa de l’article L.825-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, la Haute juridiction censure l’arrêt pour violation du texte susvisé. En effet, elle considère que compte tenu de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement engagée par la CAF, qui ne pouvait être contestée que devant le juge administratif, il revenait à la cour d’appel de déduire de la somme réclamée par le bailleur, celle correspondant au montant des allocations de logement.  

La solution apportée par la Cour de cassation est nouvelle et permet d’éclairer les interrogations du bailleur lorsqu’un locataire ne règle pas ses loyers. En effet, le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent afin de pouvoir être payé[2]. Inversement, le locataire a l’obligation de régler ses loyers lorsque le bailleur répond à ses engagements. Lorsque le locataire constate que le propriétaire ne fournit pas un logement répondant aux critères de décence, il peut saisir le juge judiciaire pour une mise en conformité, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de 1989. Le juge peut alors réduire le loyer ou le suspendre en attente de l’exécution des travaux nécessaires.

L’aide apportée par la CAF est aussi une façon de pouvoir le sanctionner. Lorsqu’elle constate que le logement ne respecte pas les critères[3], elle suspend alors l’APL et notifie au bailleur son obligation de le mettre en conformité[4]. Durant ce laps de temps, le locataire continue de régler son loyer, mais la partie apportée par la CAF n’est pas dû. Le bailleur ne pourra s’en acquitter pour résilier le bail. S’il met trop de temps à le faire, alors il perdra le bénéfice de cette allocation[5].

Pour être efficace, il est préférable que le juge et que la CAF aient la même définition du critère de décence. Cela dépend si le logement représente un risque pour la santé ou la sécurité du locataire, s’il n’est pas infesté de parasites, s’il présente une aération suffisante par exemple. Pour cela, cet arrêt vient préciser que lorsque c’est l’organisme d’allocations qui prend la décision d’arrêter le versement, le bailleur ne pourra lancer une procédure auprès du juge judiciaire pour obtenir le paiement des loyers, même si ce dernier avait une interprétation contraire à celle de la CAF.

Il est important de rappeler que l’obligation de délivrer un logement décent répond à un objectif de valeur constitutionnelle, comme a pu le souligner une nouvelle fois le Conseil d’Etat[6].

Léna RABILLARD

Sources :

-ROQUET Y., « Loyer du logement non décent : déduction des allocations de logement », (en ligne), Département Immobilier Lefebvre Dalloz, Dalloz, 12 janvier 2024 (consulté le 13 janvier 2024)

-« L’aide personnelle au logement ne sera versée au bailleur que si le logement est décent », (en ligne), Lefebvre Immobilier Location, Francis Lefebvre, 04 janvier 2024 (consulté le 13 janvier 2024)

-« L’obligation renforcée de délivrer un logement décent répond à un objectif de valeur constitutionnelle », (en ligne), Lefebvre Placement Immobiliers, Francis Lefebvre, 05 février 2024, (consulté le 7 février 2024)

Interpellé en décembre 2023 par un député[1], le Gouvernement a rappelé les mesures protectrices des victimes des violences conjugales quittant le logement, notamment celles de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par l’article 136 de la loi Elan de novembre 2018.

Cette loi a pour ambition de « prévenir les risques de réitération résultant notamment de la promiscuité de l’auteur et de sa (ou ses) victime(s) au sein d’un même logement ».[2]

Ainsi créée, ce nouvel article permet à la victime du locataire lié à ce dernier par mariage, PACS ou concubinage notoire, de quitter le logement en raison des violences exercées contre elle ou un enfant qui réside habituellement avec elle, sans être tenue au paiement solidaire de la dette locative.

En pratique, elle doit saisir son bailleur par LRAR, accompagnée d’une copie de l’ordonnance de protection délivrée par le JAF ou de la copie d’une condamnation pénale pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences prend fin le lendemain du jour de la présentation du courrier au bailleur, pour toutes les dettes nées à compter de cette date.

Ces nouvelles mesures introduisent un régime d’exception. Avant, les époux étaient solidaires pour le paiement du loyer et des charges jusqu’au divorce, en vertu du principe de cotitularité du bail[3]. Considérées comme des dettes ménagères au sens de l’article 220 du Code civil, cette solidarité persistait jusqu’à l’accomplissement des formalités de mention en marge du jugement de divorce, telles qu’elles sont prescrites par les règles de l’état civil à l’article 262 du Code civil.[4]

Cette dérogation au principe de cotitularité n’est pas toujours avantageuse, car la personne mariée victime de violences pourrait préférer obtenir l’attribution du logement lors de la procédure de divorce.

Cette loi pose des défis pour les praticiens. C’est pour cela que le parlementaire a interpellé le Gouvernement sur l’exécution de ces dispositions qui, si elles « prennent bien en compte la situation des conjoints victimes de violence, (...) méconnaissent les conséquences du caractère parfois soudain et urgent pour ces conjoints de quitter leur domicile. Dans certaines situations, ces victimes n'ont pas le temps de procéder aux démarches requises par cet article de loi ».

Il suggère ainsi d’inscrire que « lorsqu'un conjoint, quel que soit son statut matrimonial, quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou exercées sur un enfant, ces faits de violences ayant été portés devant la justice et les preuves ayant été données que la victime bénéficie d'un nouvel hébergement, il ne pourra lui être imputé la responsabilité des dettes occasionnées par le conjoint violent après la date de séparation ».

Pour le ministre de la Justice, il est évident à la lumière des débats parlementaires que l’objectif du législateur était en effet de protéger les victimes mais aussi de préserver les intérêts des bailleurs, qui se retrouvent privés d’un garant. Ce dispositif contribue à la protection des victimes, car il les décharge du paiement solidaire du règlement du loyer afin que leur situation financière ne soit pas obérée. Il est néanmoins encadré afin d'en éviter le détournement au préjudice des bailleurs.

D’autres critiques peuvent viser la formulation de ce nouvel article notamment sur l'identification des enfants victimes, car seuls ceux résidant habituellement avec le conjoint qui quitte le logement sont concernés. Cela exclut-il les enfants victimes hébergés lors des droits de visite et d’hébergement ? Puis qu’en est-il des jeunes majeurs ?

Enfin, comment justifier que la loi ait prévu la disparition de la solidarité du paiement des dettes pour l’avenir sans préciser expressément la cessation du lien entre le bailleur et le conjoint victime de violences lorsqu’il est partie au contrat. Interprété largement, cet article pourrait introduire un nouveau mode de résiliation unilatérale du bail pour violences, auquel le bailleur ne pourrait s’opposer, notamment lorsque le conjoint est également parti au contrat.

Dorian GABORY

SOURCES : 

de LA VAISSIERE François, « Loi ELAN et Gestion locative », Dalloz actualité, le 10 août 2023.

ADIL 93, « Location et couple » [en ligne], [consulté en  février 2024]. 

Loi n°  2023 -668 du 27  juillet 2023 et Circ. n° JUSD2331904C, 23 nov. 2023

L’occupation illicite de logement est devenue une thématique et une angoisse particulièrement importante chez les propriétaires. Devant les procédures souvent longues, et ce, malgré une loi de 2020 instaurant une procédure accélérée imposant au préfet de répondre sous 48 heures aux demandes d'évacuation des victimes propriétaires ou locataires ou des personnes agissant pour elles^[1], le législateur a décidé de compléter et durcir la législation pénale concernant le « squat » dans une loi du 27 juillet 2023 complétée par une circulaire du ministère de la justice du 23 novembre 2023.

La loi a durci la sanction pénale d’une violation de domicile prévue à l’article 226-4 du Code pénal pouvant aller aujourd’hui jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. 

La loi est venue rajouter un dernier alinéa à cet article en précisant la notion de domicile. L’article 226-4 dispose que « constitue notamment le domicile d’une personne, au sens de cet article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ». 

La circulaire apporte un certain nombre d’informations sur cette notion. En effet, elle tempère l’ajout de ce dernier alinéa car le texte ne fait en réalité que reprendre « une solution dégagée par la chambre criminelle de la Cour de cassation afin d’attirer l’attention sur le fait qu’un domicile non habité, tout comme une résidence secondaire est protégé par le délit de violation de domicile ».^[2] De plus, l’emploi du terme « notamment » renferme la possibilité de voir en cet alinéa une liste limitative.

Ladite circulaire reprend aussi une décision du Conseil constitutionnel émettant une réserve d’interprétation sur ce dernier alinéa^[3]. Pour lui, la présence de meubles appartenant à la personne ne saurait constituer à elle seule le domicile. Ainsi, il invite à voir la présence d’un meuble comme une présomption de domicile.

Ensuite, concernant ce délit, la circulaire vient préciser la notion de meuble meublant en reprenant la définition de l’article 534 du Code civil. La circulaire rappelle enfin que pour caractériser ce délit il faut des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans différence avec l’ancien article.

En outre, la loi vient créer deux nouveaux délits pénaux. 

D’une part, il y a le délit de l’introduction ou de maintien illicite dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel prévu par l’article 315-1 du Code pénal. Comme souvent avec de nouveaux délits, une circulaire est utile pour en comprendre les éléments constitutifs. Notre circulaire commentée commence par encadrer les notions de locaux à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel. Concernant le local à usage d’habitation, il doit être distingué de la notion de domicile vu précédemment, et sera interprété par le juge de manière objective. Au sujet des locaux à usage commercial ou agricole, la circulaire renvoie respectivement aux articles du Code de commerce^[4] et du Code rural^[5]. Enfin, l'usage professionnel concernera notamment les activités non commerciales. 

La circulaire, si elle confirme qu’une partie du champ d’application de ce délit est semblable à la violation de domicile, réaffirme aussi la distinction entre ces deux notions. Le délit de violation de domicile vient réprimer l’atteinte à la vie privée alors que le délit d’occupation de local est une atteinte aux biens qui sanctionnera toute personne occupant sans droit ni titre. Les deux délits précités pourront d’ailleurs être cumulés^[6] si le local est le domicile d’une autre personne que le propriétaire (le domicile du locataire par exemple). Ce délit est puni jusqu’à 2 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

D’autre part, le délit de maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice a été créé. La situation est celle d’une personne qui refuse de quitter le local deux mois après un jugement définitif et exécutoire ainsi que des commandements réguliers. Il ne concerne aucune des personnes visées par les articles 315-1 et 226-4 du Code pénal. Classiquement c’est la situation du locataire qui ne s’acquitte plus des loyers et qui ne veut pas quitter les lieux. Trois exceptions demeurent cependant à l’application de ce texte : en cas de trêve hivernale, si une procédure est en cours pour obtenir un délai comme le prévoit l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution ou si le bailleur est un bailleur social ou une personne publique. Ce délit est puni d’une peine d’amende pouvant aller jusqu’à 7 500€.

Ces délits sont par ailleurs renforcés par un nouveau délit de propagande ou de publicité en faveur de méthodes visant à faciliter la commission des délits précédemment cités. Ce délit sera puni à l’article 226-4-2-1 du Code pénal et prévoit une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Hugo SOUESME

SOURCES :

-B.VIAL-PEDROLETTI et P. DE PLATER, « La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ou le rééquilibrage des rapports locatifs et le renforcement de la propriété immobilière », Revue Loyers et Copropriété, n° 1, janvier 2024, LEXISNEXIS SA, étude 1.

-Veille « Publication de la circulaire de présentation des dispositions de la loi « anti-squat », La Semaine Juridique Edition Générale, n° 48, 04 décembre 2023, act. 1364

^[1] LOI n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d'accélération et de simplification de l'action publique.

^[2] Circulaire n°JUSD2331904C.

^[3]Décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023.

^[4]Articles L. 144-110, L. 144-12 et L. 145-6 du Code de commerce.

^[5]Article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime.

^[6] Cass. crim., 15 décembre 2021, n° 21-81.864.

( Loi n° 2024-42 du 26 janvier 2024 pour contrôler l'immigration, améliorer l'intégration )

Les personnes étrangères en situation irrégulière sont particulièrement vulnérables en matière de logement, car même si elles ne disposent que de faibles ressources, elles ne peuvent accéder à un logement social. L’exploitation de leur besoin de logement constitue l’une des nombreuses sources de revenus illicites liées à l’immigration illégale.

En réponse à cette réalité, la loi « immigration » du 26 janvier 2024 a introduit des mesures visant à lutter contre les bailleurs de logements dangereux ou insalubres, communément dénommés « les marchands du sommeil ». Ces dispositions s’appliquent dès lors que la victime est considérée comme une « personne vulnérable », le législateur ayant pris la décision d’inclure les ressortissants étrangers en situation irrégulière dans cette catégorie.

Ce choix effectué par le législateur est surprenant. Jusqu'à présent, la notion de personnes vulnérables était utilisée en droit civil ou en droit pénal, mais ni le simple fait d'être étranger, ni la situation d'irrégularité n'avaient été considérés comme constituant une situation de vulnérabilité. Habituellement, des conditions supplémentaires telles que la minorité ou l'état de santé étaient nécessaires pour caractériser cet état.

Alors, au milieu d’un texte qui fait le choix de la répression se glissent des avancées en matière de lutte contre l’habitat indigne1.

D’une part, l’article 54 de la loi renforce la sévérité des peines prévues par les articles L 511-22 et L 521-4 du Code de la construction et de l’habitation, qui s’appliquent aux bailleurs de logements indigne, lorsque les victimes sont des étrangers en situation irrégulière.

En vertu de l'article L 511-22-I, le refus délibéré d’exécuter des travaux incombant au bailleur est puni d'un an d'emprisonnement et d'une amende de 50 000 €. Toutefois, la loi « immigration» ajoute que cette peine est portée à deux ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende lorsque la victime est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière.

L'article L 511-22-II prévoit deux ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende en cas de non-respect de la mise en demeure concernant la sur-occupation des locaux. La loi "immigration" élève cette peine à trois ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende lorsque la victime est un ressortissant étranger en situation irrégulière.

De même, l'article L 511-22 III du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’est puni de trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 € le fait de dégrader intentionnellement des locaux dans le but d’en faire partir les occupants ainsi que le non-respect délibéré d'une interdiction d'habitation. La loi "immigration" porte ces peines à cinq ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

L'article L 521-4 du Code de la construction et de l’habitation sanctionne de trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 € diverses infractions, telles que la contrainte exercée sur un occupant pour renoncer à ses droits ou la perception illégale de loyers. La loi « immigration » durcit ces sanctions à cinq ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende.

Selon le Conseil d’Etat, ces sanctions pénales sont de portée limitée, ce qui soulève des difficultés d'application et suscite des interrogations sur leur contribution effective à la répression des infractions mentionnées.

D’autre part, l'article 55 de la loi prévoit l'octroi d'une carte de séjour temporaire "vie privée et familiale", d'une durée d'un an, aux ressortissants étrangers en situation irrégulière engagés dans une procédure pénale contre leur bailleur. Cette carte peut être renouvelée pendant toute la durée de la procédure. Cette mesure est motivée par le constat que les ressortissants étrangers en situation irrégulière hésitent à déposer plainte de crainte de perdre leur logement.

Eva THEBAULT.

SOURCES :

- Loi n° 2024-42 du 26 janvier 2024 pour contrôler l'immigration, améliorer l'intégration

- Conseil d’état, Avis sur un projet de loi pour contrôler l’immigration, améliorer l’intégration, 1 février 2023. Disponible sur Avis sur un projet de loi pour contrôler l’immigration, améliorer l’intégration (conseil-etat.fr)

- Y. Rouquet, Loi « immigration » et habitat indigne, Dalloz Actualité, 1 février 2024. Disponible sur Loi « immigration » et habitat indigne - Immobilier | Dalloz Actualité (dalloz-actualite.fr)

1L’habitat indigne est définit par l’article 225-4 du Code pénal comme «  toute situation d’habitat portant atteinte et contraire à la dignité humaine ».