Prescription biennale

L’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive.

Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 7 septembre 2017 (n°16-17.174), la Cour de cassation a pu affirmer qu’un adjudicataire, nouveau bailleur, ne peut pas réclamer la nullité du renouvellement du bail commercial même si la demande de ce renouvellement intervient après le commandement aux fins de saisie-vente.

En l’espèce, la société, Noga, consent un bail commercial à la société, Claubon en 1997. En 2002, la société Noga reçoit un commandement aux fins de saisie-vente. Trois ans plus tard, la société locataire adresse une demande de renouvellement de bail et une demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2006. Entre temps, la société Jesta, adjudicataire, devient le nouveau bailleur de la société Claubon.

En septembre 2010, le bailleur donne congé à sa locataire. Deux mois après, il assigne la locataire en nullité de ces deux demandes. La locataire se défend et soulève la prescription biennale de l’action en fixation du loyer.

Dans un arrêt du 06 septembre 2017¹, la première chambre civile de la Cour de cassation est venue une nouvelle fois préciser le champ d’application de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, ancien article L. 138-2 du même Code.

En l’espèce, la Société générale avait, en 2007, consenti un prêt à une SCI. La banque avait à cette occasion sollicité en guise de garantie le cautionnement solidaire de deux personnes physiques. La SCI ne remplissant pas son obligation contractuelle, la banque a prononcé la déchéance du terme au début de l’année 2011. Huit mois après, elle assignait les cautions en paiement du solde du prêt resté impayé. Les cautions étant en liquidation judiciaire, le mandataire liquidateur a lui aussi été assigné par la banque en intervention forcée.

• Civ. 1^re, 11 févr. 2016, FS-P+B+R+I, n° 14-22.938 ;
• Civ. 1^re, 11 févr. 2016, FS-P+B+R+I, n° 14-28.383 ; 
• Civ. 1^re, 11 févr. 2016, FS-P+B+R+I, n° 14-27.143 ; 
• Civ. 1^re, 11 févr. 2016, FS-P+B+R+I, n° 14-29.539.

      C’est sur le fondement de l’article L.137-2 du Code de la consommation et des articles 2224 et 2233 du Code civil que les juges du droit, réunis en la première chambre civile de la Cour de cassation, ont opéré un revirement de jurisprudence par quatre arrêts rendus le 11 février 2016. Ce revirement est notamment relatif au point de départ du délai de prescription de l’action en remboursement d’un crédit immobilier, consenti par un professionnel, au profit d’un consommateur. L’article L.137-2 du Code de la consommation énonce que « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans », dérogeant ainsi au délai de prescription de droit commun, de 5 ans. Les juges maintiennent toutefois leur position quant à la durée de ce délai de prescription spécial. 

     Avant ce revirement, et depuis un arrêt de la première chambre civile, en date du 10 juillet 2014 (Cass. 1re civ., 10 juill. 2014, n° 13-15.511), la prescription biennale de l’article L.137-2 sus-visé courait, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » : c’est-à-dire, en matière de crédit immobilier, à la date du premier incident de paiement non régularisé, consenti à un consommateur. 

    Le crédit immobilier est un crédit à long terme obtenu auprès d'un établissement de crédit et qui est destiné à financer tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction immobilière, ou des travaux pour un bien immobilier.

    Pour chaque fait d’espèce, une banque (créancier professionnel) consent un crédit immobilier à des particuliers (emprunteurs « consommateurs »). Au cours du remboursement du crédit, les particuliers défaillants se trouvent dans l’impossibilité de rembourser les mensualités dues au titre du crédit. Face à ces impayés, le créancier décide de mettre en oeuvre une déchéance du terme, afin de recouvrer la totalité du crédit impayé. En effet, en cas de mensualités impayées, la banque peut, si tel est prévu dans le contrat de prêt, prononcer la déchéance du terme, c'est-à-dire mettre fin au crédit avant la date prévue au contrat. Ainsi, la totalité des sommes dues au titre du prêt (échéances impayées, capital restant dû, intérêts de retard, pénalités...) sera réclamée par la banque, sans délai.

    Les juges du droit innovent en apportant une solution pertinente : « à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ». Cette solution découle assez logiquement de la lettre de l’article 2233 du Code civil, qui dispose que : « la prescription ne court pas : (…) 3° A l'égard d'une créance à terme, jusqu'à ce que ce terme soit arrivé ».

    Le délai de prescription de l’action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti à un consommateur, ne court, désormais, qu’à l’exigibilité effective de l’obligation.

• La créance de chaque échéance mensuelle devient exigible lors de chacun des termes successifs exigibles (c’est-à-dire au jour où le débiteur consommateur aurait dû payer l’échéance) ;
• La créance du capital restant dû devient effective au jour du prononcé de la déchéance du terme. Celui-ci est donc le nouveau point de départ du délai de prescription de cette action. 

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Anne-Lise BECQ

Sources : 

• AVENA-ROBARDET, Valérie. « Crédit immobilier : revirement de jurisprudence sur la prescription ». Dalloz actualité. 
• LASSERRE CAPDEVILLE, Jérôme. « Point de départ du délai biennal de l'article L. 137-2 du Code de la consommation : le revirement attendu est enfin là ! » La Semaine Juridique, Édition Générale n° 8, 22 Février 2016, 220.