Mise en location gérance d’un fonds de commerce : impact de la dispense judicaire d’exploitation

Le 13 septembre 2017, la chambre commerciale de la Cour de cassation, a eu l’occasion d’apporter des précisions sur la dispense judiciaire d’exploitation préalable à la mise en location-gérance d’un fonds de commerce.

En l’espèce, un couple a consenti un bail commercial à la société d’Arsine. Les bailleurs ont donné leur autorisation pour la mise en location-gérance du fonds de commerce exploité dans les locaux. La société propriétaire du fonds de commerce, obtient une dispense judiciaire à l’obligation d’exploitation personnelle du fonds en raison de l’état de santé de la gérante.  Cette société a conclu plusieurs contrats de location-gérance notamment avec trois personnes.  Les bailleurs invoquent le non-respect du délai prévu à l’article L.144-3 du Code de commerce. Ils assignent la société mais également les locataires-gérants en nullité du contrat.

L’article L.144-3 du Code de commerce dispose que «Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance ». Mais en application de l’article L.144-4 de ce même Code le délai « peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple requête de l'intéressé, le ministère public entendu, notamment lorsque celui-ci justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés ».

La cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 28 janvier 2016, donne raison aux bailleurs en prononçant la nullité du contrat.  La société forme alors un pourvoi en cassation en invoquant « que le preneur qui a obtenu l’autorisation du président du tribunal de grande instance de concéder une location gérance avant d’avoir exploité le fonds de commerce pendant deux années n’a pas à obtenir une nouvelle autorisation avant la conclusion d’un contrat de location gérance ultérieur [...]».

La question qui se posait aux juges du droit était celle de savoir s’il fallait obtenir une seconde autorisation pour pouvoir conclure un nouveau contrat de location-gérance.

La Haute juridiction dans son arrêt du 13 septembre 2017 rejette le pourvoi. Elle juge que la dispense qui avait été accordée à la société locataire se motivait par l’état de santé de la gérante, lequel rendait impossible l’exploitation du fonds au moment où cette dispense a été délivrée. Elle relève également que cette dispense n’a pas un caractère définitif et qu’il était du devoir de la société d’Arsine d’en renouveler la demande avant la conclusion des contrats de location-gérance ultérieurs. Elle confirme donc la décision de la cour d’appel en considérant que le contrat était nul.

La solution adoptée par la Cour de cassation paraît logique. En effet, l’article L.144-3 a été rédigé dans le but d’empêcher l’acquisition d’un fonds de commerce pour le mettre immédiatement en location-gérance et donc de prévenir la spéculation sur les fonds de commerce. Le renouvellement de la dispense judiciaire d’exploitation permet d’éviter ces opérations, notamment par  l’appréciation des juges du fond sur l’intérêt de la demande de dispense du propriétaire du fonds.

Cette solution semble importante, elle permet de préciser que l’autorisation judiciaire délivrée pour mettre le fonds de commerce en location-gérance, avant de l’avoir exploité pendant deux ans, se limite seulement au contrat pour lequel elle a  été donnée. Elle a donc un caractère provisoire. En outre, si le contrat est conclu au mépris des articles L.144-3 et L.144-4 du Code de commerce le contrat est frappé de nullité absolue.

En revanche, l’article L.144-4 du Code de commerce précise que ce délai de deux ans peut être supprimé en fonction de l’appréciation des juges du fonds. Dans l’hypothèse où ce délai serait totalement supprimé par le juge, il est logique que la demande de renouvellement n’ait pas à être formulée.

                                                                                                                                                             Jennifer CARRE

Sources :

-          Com, 13 septembre 2017, n° 16-15.049

-          Com. 9 juin 2004, n° 01-15.713

-          DELPECH Xavier, «Mise en location-gérance d’un fonds de commerce : précisions sur la dispense d’exploitation», Dalloz actualité - affaires, article publié le 2 octobre 2017, disponible sur : http://dalloz-actualite.f

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