bail

Article publié le 26 février 2018

Le commandement de payer, préalable indispensable à la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans un bail commercial, doit être délivré par acte extrajudiciaire. Telle est la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt semblant être de principe rendu le 21 décembre 2017.

En l’espèce, une société a donné à bail commercial un local le 9 juin 2000. Le 4 octobre 2007, afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyers et de charges, le bailleur a adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat au locataire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur saisi le juge afin que soit constatée la résiliation de plein droit du bail.

La cour d’appel de Nouméa fait droit à cette demande dans un arrêt 15 octobre 2015. Les juges du fond retiennent que la lettre recommandée valait sommation dans la mesure où il en résultait une interpellation suffisante du débiteur. Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation.

Article publié le 24 novembre 2017

Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 7 septembre 2017 (n°16-17.174), la Cour de cassation a pu affirmer qu’un adjudicataire, nouveau bailleur, ne peut pas réclamer la nullité du renouvellement du bail commercial même si la demande de ce renouvellement intervient après le commandement aux fins de saisie-vente.

En l’espèce, la société, Noga, consent un bail commercial à la société, Claubon en 1997. En 2002, la société Noga reçoit un commandement aux fins de saisie-vente. Trois ans plus tard, la société locataire adresse une demande de renouvellement de bail et une demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2006. Entre temps, la société Jesta, adjudicataire, devient le nouveau bailleur de la société Claubon.

En septembre 2010, le bailleur donne congé à sa locataire. Deux mois après, il assigne la locataire en nullité de ces deux demandes. La locataire se défend et soulève la prescription biennale de l’action en fixation du loyer.

Article publié le 2 avril 2018

Les manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail commercial peuvent-ils justifier  une résiliation judiciaire du bail renouvelé? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 1^er février 2018. Cette solution vaut dans les cas où la demande de renouvellement du locataire a déjà été acceptée par le bailleur, ce dernier ne pouvant donc pas en demander la résiliation judiciaire pour des manquements antérieurs au renouvellement.

En l’espèce, une société preneuse à bail de locaux commerciaux depuis le 29 mars 2013, a demandé le renouvellement du bail pour laquelle le bailleur n’a donné aucune réponse. A plusieurs reprises des travaux ont été réalisés dans les lieux. Le bailleur, mécontent des travaux réalisés, a délivré à la société preneuse des commandements lui enjoignant de les faire cesser. Le preneur à bail a assigné le bailleur en nullité du dernier commandement. Le bailleur a donc formé une demande de résiliation judiciaire du bail.

La cour d’appel de Pau a fait droit à cette demande dans un arrêt 22 novembre 2016. Les juges du fond retiennent que « l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois ne vaut pas acceptation des manquements contractuels antérieurs à cette demande et n'a aucune conséquence sur la demande en résiliation du bail ».