bail commercial

La Cour de cassation impose aux juges d'ordonner la compensation des obligations connexes à un contrat de bail.

Dans le cadre d’un bail commercial, l’acceptation des locaux en l’état par le locataire, fait-elle peser sur ce dernier le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et au réseau électrique ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 11 octobre 2018. Le locataire, même acceptant de prendre les locaux en l’état, n’a pas à supporter les travaux de raccordement du local au réseau des eaux usées et au réseau électrique, sauf stipulation contraire insérée dans le bail.

Dans un bail commercial, les parties peuvent prévoir qu’en fin de bail, le bailleur devienne propriétaire des constructions et aménagements réalisés par le locataire, sans avoir à indemniser ce dernier. Il s’agit d’une clause d’accession.

En cas de non renouvellement d’un bail commercial comprenant une clause d’accession, l’indemnité d’éviction[1] due au locataire doit-elle être calculée sans prendre en compte les constructions et améliorations qu’il a réalisées au cours du bail ? Par un arrêt du 13 septembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu négativement à cette question. Lorsque le bail non renouvelé comprend une clause d’accession, l’indemnité d’éviction prend en compte les constructions, améliorations et aménagements réalisés par le preneur en cours de bail.

Les manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail commercial peuvent-ils justifier  une résiliation judiciaire du bail renouvelé? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 1^er février 2018. Cette solution vaut dans les cas où la demande de renouvellement du locataire a déjà été acceptée par le bailleur, ce dernier ne pouvant donc pas en demander la résiliation judiciaire pour des manquements antérieurs au renouvellement.

En l’espèce, une société preneuse à bail de locaux commerciaux depuis le 29 mars 2013, a demandé le renouvellement du bail pour laquelle le bailleur n’a donné aucune réponse. A plusieurs reprises des travaux ont été réalisés dans les lieux. Le bailleur, mécontent des travaux réalisés, a délivré à la société preneuse des commandements lui enjoignant de les faire cesser. Le preneur à bail a assigné le bailleur en nullité du dernier commandement. Le bailleur a donc formé une demande de résiliation judiciaire du bail.

La cour d’appel de Pau a fait droit à cette demande dans un arrêt 22 novembre 2016. Les juges du fond retiennent que « l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois ne vaut pas acceptation des manquements contractuels antérieurs à cette demande et n'a aucune conséquence sur la demande en résiliation du bail ».