La nécessité de l’intervention d’un huissier pour mettre en œuvre la clause résolutoire d’un bail commercial

Le commandement de payer, préalable indispensable à la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans un bail commercial, doit être délivré par acte extrajudiciaire. Telle est la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt semblant être de principe rendu le 21 décembre 2017.

En l’espèce, une société a donné à bail commercial un local le 9 juin 2000. Le 4 octobre 2007, afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyers et de charges, le bailleur a adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat au locataire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur saisi le juge afin que soit constatée la résiliation de plein droit du bail.

La cour d’appel de Nouméa fait droit à cette demande dans un arrêt 15 octobre 2015. Les juges du fond retiennent que la lettre recommandée valait sommation dans la mesure où il en résultait une interpellation suffisante du débiteur. Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation.

La question posée aux juges du droit était celle de savoir si une lettre recommandée avec accusé de réception de laquelle résultait une interpellation suffisante du débiteur constituait un commandement de payer.La Haute juridiction dans son arrêt du 21 décembre 2017 casse et annule l’arrêt des juges du fond. Elle considère que « la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire ».

C’est la première fois que les juges du droit se prononcent en ce sens, opérant ainsi à un revirement de jurisprudence.En effet, le contraire avait été décidé dans un arrêt de la même chambre du 13 mars 2002. La Cour de cassation avait alors considéré que la lettre recommandée valait sommation de payer lorsqu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur.L’article L.145-1 alinéa 1 du Code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».Cet article impose un commandement de payer sans évoquer la forme qu’il doit prendre. La décision de la Cour de cassation du 21 décembre 2017 est ainsi importante dans la mesure où elle vient préciser la forme de ce commandement de payer.

En considérant que celui-ci ne peut résulter que d’un acte d’huissier sans qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, même constituant une interpellation suffisante, ne puisse le remplacer, la Haute juridiction consacre alors la solution préconisée par la majorité de la doctrine[1].

La décision est conforme à l’esprit du texte car le commandement de payer entraine des effets conséquents. Il n’a pas pour seule fonction de réaliser une mise en demeure de payer, il est aussi la phase préalable de la résiliation du bail. Pour entrainer une résiliation de plein droit, imposer le recourt à un huissier de justice permet d’attirer l’attention du locataire sur la gravité de ce commandement, plus que ne le ferait une simple lettre recommandée.

 

Jennifer CARRE

Sources :

-          Civ 3ème , 21 décembre 2017, n° 16-10.583.

-          Civ 3ème , 13 mars 2002, n° 00-17.391.

-          ROUQUET Yves, «Bail commercial : pas de résiliation de plein droit sans l’intervention d’un huissier», Dalloz actualité - Immobilier, article publié le 12 janvier 2018, disponible sur : http://dalloz-actualite.fr

-          Droit et pratique des baux commerciaux, Dalloz Action 2017, n° 432.71.

 

 


[1] Droit et pratique des baux commerciaux, Dalloz Action 2017, n° 432.71

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