La disparition de la cotitularité "tant légale que conventionnelle" du bail d'habitation des époux en cas de divorce

Par un arrêt en date du 22 octobre 2015 (n°14-23.726), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a entériné le principe suivant lequel la transcription du jugement de divorce des époux sur les registres de l’état civil emporte la disparition de la cotitularité tant légale que conventionnelle du bail d’habitation.

L’article 1751 du Code civil pose le principe de la cotitularité légale du bail à usage d’habitation, qui est l’un des effets que le législateur a voulu attacher au mariage afin de protéger le logement familial. En effet, l’article susvisé, en son premier alinéa, indique que le mariage rend les époux cotitulaires du bail d’habitation, que ce bail ait été conclu avant ou pendant le mariage et quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux. En raison du caractère impératif de cet article, les époux ne peuvent pas déroger à ce principe. Du fait de cette cotitularité du bail d’habitation, et conformément à l’article 220 du Code civil, ces derniers sont solidairement tenus des loyers afférents au bail du logement occupé.

L’article 1751, en son deuxième alinéa, prévoit qu’en cas de divorce ou de séparation de corps, le jugement de divorce pourra attribuer le droit au bail à l’un seulement des époux. En effet, étant donné que cette cotitularité et cette solidarité sont des effets du mariage, le divorce entraine donc leur disparition.

En l’espèce, une SCI a donné à bail à des époux un appartement à usage d’habitation. Quelques années plus tard, ces époux ont divorcé et le jugement de divorce a attribué le droit de bail à l’ex-épouse. Par la suite, cette dernière a été placée en liquidation judiciaire avant de décéder. La SCI a assigné l’ex-conjoint et la mandataire à la liquidation judiciaire de l’ex-épouse en paiement des loyers échus à compter du décès de cette dernière jusqu’à la date de restitution des clés de l’appartement.

Très classiquement, sur le fondement de l’article 1751 du Code civil, la Cour d’appel de Paris a, par un arrêt du 26 juin 2014, débouté la société de sa demande, arguant que la société n’était pas en droit de demander à l’ex-conjoint le paiement des loyers échus « au motif que la cotitularité du bail prévue par la loi entre deux époux avait cessé à compter de la transcription du jugement de divorce ». Il s’agit ici, en la matière, d’une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (cf. arrêt 2ème civ. du 3 octobre 1990 n°88-18.453).

Cependant, l’angle d’attaque choisi par la société était celui de la cotitularité conventionnelle. Elle fait valoir que l’ex-époux ne pouvait, du fait de son divorce, soutenir qu’il avait perdu la qualité de locataire, dans la mesure où le bail avait été signé par les deux époux et que, certes, leur divorce avait mis fin à la cotitularité légale du bail mais pas à la colocation conventionnelle de ce bail résultant d’une clause les engageant solidairement. En effet, certes, l’article 1751 du Code civil trouve ici à s’appliquer puisqu’il s’agit d’un couple marié mais les époux sont cotitulaires du bail d’habitation également en raison de leur participation conjointe à la conclusion du bail, durant leur mariage, sur lequel ils ont apposé leur signature et dans lequel est insérée une clause de solidarité. Il est important de noter que cette clause de solidarité peut prendre fin naturellement, c’est-à-dire par l’expiration du bail mais également de manière anticipée lorsque l’un des époux souhaite donner congé au bailleur. Etant donné, qu’en l’espèce, aucun de ces évènements n’est apparu, la société soutient que l’ex-conjoint restait solidaire au titre de la colocation conventionnelle.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 22 octobre 2015 se veut être un arrêt de principe puisque la 3ème chambre civile vient contrecarrer l’argumentation de la SCI et fait droit à la décision prise par les juges du fond en affirmant que « la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle ». Cette solution signifie donc que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux aux registres de l’état civil met un terme à la cotitularité légale du bail mais également au contrat de bail signé par les deux époux puisque, désormais, seul cet époux désigné est titulaire du bail.

Il est incontestable que cette solution retenue par la Cour de cassation est favorable au preneur à bail. En effet, puisque ce dernier se voit dépossédé de sa qualité de locataire, il est exonéré de toutes les obligations afférentes à savoir d’une part de son obligation solidaire de payer les loyers et, d’autre part,  de son obligation de donner congé au bailleur. En revanche, cette solution est beaucoup moins favorable au bailleur qui voit son assiette de gage fortement réduite. Il ne pourra plus obtenir de la part de l’ex-époux le paiement des loyers échus après cette transcription du jugement de divorce aux registres de l’état civil ; ce qui rend inconfortable sa position en raison du fait qu’il peut être très difficile pour ce dernier d’être informé de l’évolution de la situation matrimoniale des époux, information capitale pour lui permettre d’anticiper ce genre de difficulté.

Marie CALLOCH

Sources :

- « Bail d’habitation et divorce : fin de la solidarité avec la transcription du jugement ». Editions Francis Lefebvre > Actualités > Immobilier > Location.

- « Cotitularité du bail entre époux : la transcription du jugement de divorce met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle ». Actualités du droit. L’info par LAMY, pour les professionnels du droit.

- Me DRAY,  Joan. « La cotitularité du bail à usage d’habitation ». 

 

 

divorce époux cotitularité légale et conventionnelle Bail d'habitation

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Commentaires

  • Geneviève Parent
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  • Sébastine Merline
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  • Mauricio Tellexe
    • 12. Mauricio Tellexe Le 02/03/2020
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    • 13. Mauricio Tellexe Le 27/02/2020
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    • 16. Mauricio Tellexe Le 27/02/2020
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  • Meredith Ching
    • 17. Meredith Ching Le 16/02/2020
    Meredith Ching

    Meredith Ching j'ai 22 ans et deux enfants, de 3 et 5 ans. je sur mexicaine je parle le français ,Anglais , Italien , Russe ,Espagnol

    « Avec le premier micro-crédit de 1 500 soles (environ 380 euros) », me dit-elle, « nous avons eu la chance de pouvoir envoyer nos deux enfants à la maternelle. Nous avons deux parcelles, l'une à une demi-heure de marche. C’est moi qui m’en occupe car je dois rentrer à la maison pour aller chercher les enfants et préparer leur repas. Mon mari, lui, doit marcher une heure et demie pour atteindre l'autre parcelle que nous possédons ».

    « En réalité, » précise-t-elle, « cet autre terrain appartient à mes beaux-parents, pas à nous, mais c'est comme cela que ça fonctionne ici : la plupart du temps, toute la famille est associée aux mêmes activités ». Et d’ajouter : « Je fais aussi du travail d’artisanat, de la poterie et du tricot, et je vends mes produits à la communauté. Cela nous fait un complément de revenus et, aujourd'hui, nous allons emprunter 500 soles pour faire des travaux dans la maison : nous avons un sol rugueux, qui fait que les enfants se salissent de la tête aux pieds dès qu’ils jouent par terre ».

    Merci Mme Séverine Christiana PICARO HOEVEL
    Pouvez-vous le dire au téléphone +33756906790 le montant voulez vous emprunté?

    Pour quelconque requête vous pouvez la joindre Mme Séverine Christiana PICARO HOEVEL au numéro suivant: +33756906790

    Voici son e-mail pour des renseignements:

    christianapicaro@gmail.com
  • Meredith Ching
    • 18. Meredith Ching Le 16/02/2020
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  • iisabelle collin
    • 19. iisabelle collin Le 04/02/2020
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  • nathalie grenier
    • 21. nathalie grenier Le 09/01/2020
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    * Prêts à l'investissement

    * Prêts personnels

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    Veuillez me contactez par mail : grenierfinance53@gmail.com
  • beguin54
    • 22. beguin54 Le 09/01/2020
    BIENVENUE: OFFRES DE PRÊT ENTRE PARTICULIERS SANS FRAIS

    Besoin d'un coup de main pour quitter une impasse financière qui dure depuis un moment à cause des refus de votre Banque pour un prêt ou un financement,pas de souci même si vous êtes fiché dans votre pays et n'avez pas accès au financement laissez un mail beguinveronique54@gmail.

    veuillez noter les domaines dans lesquels je peux vous aider pour la réalisation de vos projets ou vous sortir de l'impasse

    * Financier

    * Prêts immobiliers

    * Prêts à l'investissement

    * Prêt automobile

    * Dette de consolidation

    * Marge de crédit

    * Deuxième hypothèque

    * Rachat de crédit

    * Prêts personnels

    Ps : Sachez que nous travaillons à votre satisfaction,vous pouvez suivre votre dossier afin de connaître son évolution. Bénéficiez aussi de taux exceptionnels pour les crédits à l'investissement , immobiliers et agricoles.
    laissez un mail à :beguinveronique54@gmail.com
  • Stéphane Plaza
    • 23. Stéphane Plaza Le 02/01/2020
    Méfiez vous des prêteurs venants de l'Afrique car, il existe bel et bien des particuliers prêteurs ici en France Si vous avez besoin de financement ; de prêt d’argent ou de n’importe qu’elle projet a réaliser cet Dame va vous aider a le réaliser et vous soutenir financièrement

    Contacte : chantaledupont8@gmail.com
  • Vladimir Colbert
    • 24. Vladimir Colbert Le 02/01/2020
    j'ai vu des témoignages faites par beaucoup de personnes sur Mme Devillers ,c’est ainsi que je l’ai contacté pour obtenir mon prêt pour régler mes dettes et réaliser mon projet . C est avec Mme Devillers que la vie, ma sourie a nouveau c'est une Mme Devillers de cœur simple et très compréhensive .Son adresse:
    chantaledupont8@gmail.com
  • Isabel Serrano
    ACCORD DE PRÊT SERIEUX

    Vous êtres a la recherche de prêt pour relancer vos activités soit pour la réalisation d'un projet ou vous avez besoin d'argent pour d'autres raisons ? 
    Par de souci même si vous êtes fiché dans votre pays et n'avez pas accès au financement veuillez contactez ce E-mail: fastfinanceserrano7@gmail.com pour avoir connaissance des conditions d'octroi de prêt et de financement sans tracasseries et dire adieu à vos problèmes financiers.
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    * Prêts à l'investissement
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    Numéro de Téléphone: +33757906378

    Merci pour vos contacts.
  • Véronique Beguin
    LE PRÊT ENTRE PARTICULIERS EN LIGNE SANS FRAIS UNE ÉQUIPE TRÈS DYNAMIQUE A LA TACHE

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