Une précision de la Cour de cassation quant à l'aspect spécifique des règles régissant le bail d'habitation

Par jurisactuubs
Le 22/01/2024
Dans Droit civil
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Article publié le 9 février 2017

L'adage bien connu des juristes specialia generalibus derogant, signifiant que les règles spéciales dérogent aux règles générales, a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 26 janvier 2017 relatif à l'action en paiement des loyers d'habitation et des réparations locatives.

En l'espèce, une société propriétaire d'un logement social avait consenti un bail d'habitation à M. et Mme X. Suite à la libération des lieux par les locataires, la société les a assignés en paiement d'une somme due suite à des réparations locatives et à un solde de loyer.

La société bailleresse a été déboutée de sa demande dans un jugement en date du 7 septembre 2015, rendu par le tribunal d'instance de Montargis. En effet, le jugement retient que l'action en paiement de la société était prescrite. Il confère par ailleurs à la société le statut de professionnel fournissant un service, soit la location de logement. A ce titre, l'article L137-2 du Code de la consommation énonçant la prescription biennale des actions du professionnel à l'encontre du consommateur devait être appliqué. La société bailleresse s'est alors pourvue en cassation.

Dans cet arrêt, la question suivante a été soumise à la Cour de cassation : un bailleur social fournissant un service, soit la location d'un logement d'habitation, peut-il être considéré comme un professionnel au sens du droit de la consommation, emportant ainsi l'application de l'article L137-2 du Code de la consommation (devenu l'article L218-2) en matière de prescription de son action ?

La Cour de cassation répond par la négative en énonçant que « le bail d'habitation […] obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation ». La loi du 6 juillet 1989 régissant le bail d'habitation est donc dérogatoire au droit de la consommation. L'action en paiement se prescrit alors par 3 ans, conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et non par 2 ans. L'enjeu pour la Cour de cassation était ici de définir le délai de prescription d'un bailleur social, c'est à dire le délai pendant lequel le bailleur peut intenter une action en paiement de sommes dues par le locataire découlant de l'exécution d'un contrat de bail.

Le droit de la consommation s’entremêlait avec les règles spéciales du bail d'habitation laissant apparaître une confusion quant à la règle applicable en l'espèce. En statuant ainsi, la Cour de cassation écarte l'application du droit de la consommation en matière de bail d'habitation en faisant primer le principe de spécialité sur la qualité de professionnel du bailleur. En effet, elle souligne le caractère spécifique des dispositions régissant le bail d'habitation. Plus précisément encore, elle énonce que le délai d'action en paiement de loyers impayés et de réparations locatives est soumis au délai de prescription prévu par la loi du 6 juillet 1989, c'est à dire par une prescription de 3 ans. Cet arrêt fut l'occasion pour la Cour de cassation de préciser qu'en matière locative, la prescription biennale ne s'applique pas pour la fourniture d'un service par un bailleur pourtant professionnel.

Lucie TALET

Sources :