La prohibition d’une sous-location irrégulière par des locataires sur Airbnb

Par un arrêt infirmatif du 05 juin 2018, la Cour d’appel de Paris condamne les locataires à la restitution des sous-loyers perçus. Elle soutient que « les loyers perçus par les locataires au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sous-loyers perçus par les locataires ». 

Par suite, les requérants forment un pourvoi en cassation. Ils reprochent à la Cour d’appel d’avoir violé les articles 546 et 547 du Code civil, en arguant d’une part que les sous-loyers ne constituent guère des fruits civils appartenant au bailleur, mais « l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver ». D’autre part, ils estiment que la sous-location même irrégulière, est inopposable au bailleur. Elle produit ses effets entre le locataire et le sous-locataire, de telle sorte que, seul le locataire est l’unique créancier des sous-loyers.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et décide que « sauf lorsque la sous-location a été autorisé par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». En l’espèce, les locataires avaient violé leur contrat de bail en sous-louant leur appartement, sans l’approbation du bailleur. Il en résulte donc que les sommes perçues à ce titre doivent être remboursées au bailleur, bien que la sous-location lui soit inopposable. 

Les magistrats du quai de l’horloge fondent leur analyse sur le droit des biens pour rendre leur décision, plus précisément sur le droit de propriété, lequel se décline en trois composantes : l’abusus qui est le droit de disposer de la chose, le fructus ou le droit de percevoir les fruits de la chose et l’usus, désignant le droit d’user ou de jouir de la chose. Le propriétaire détient ses trois facultés. Dans une location, le locataire ne dispose quant à lui que de l’usus. Le propriétaire-bailleur a l’obligation de lui garantir la jouissance paisible du logement[2]. Cependant le locataire ne dispose d’aucun droit de faire produire de nouveaux fruits au bien, il n’a pas vocation à récupérer davantage de loyers que son bailleur[3]. 

Cette décision est extrêmement favorable au bailleur. En tant que propriétaire, il bénéficie non seulement des fruits qu’il produit, que sont les loyers. Aussi, il devient également créancier des fruits produits par ses locataires, que sont les sous-loyers, même issue d’une sous-location irrégulière. Par conséquent, l’assiette des fruits civils du propriétaire est donc élargie. Le tout sans qu’il soit nécessaire de démontrer un quelconque préjudice résultant de l’irrégularité de la sous-location. 

Si la décision peut être qualifiée de sévère, on ne peut reprocher à la Cour de cassation d’appliquer littéralement les textes. En effet, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989[4] prévoit en son alinéa 1^er que : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur ». Ainsi, l’effet relatif des contrats et par ricochet l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, ne sont pas recevables, dès lors que la sous-location, n’était ni prévue par une clause du bail, ni approuvée par le bailleur. 

En tout état de cause, la portée de cet arrêt, rendu en des termes généraux, est confinée aux sous-locations irrégulières ou expressément interdites[5]. 

                                                                                                                       Beda YAPO