La division d’un lot de copropriété ne donne pas naissance à un nouveau syndicat de copropriété

La division d’un lot de copropriété donne-t-elle lieu à la constitution d’un nouveau syndicat des copropriétaires autonome ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 18 janvier 2018 dans les cas où les copropriétaires concernés n’ont pas voté.

En l’espèce, l’immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis[1] est composé de deux lots correspondant à deux bâtiments distincts, et qualifié à ce titre de « copropriété horizontale[2]». Dans le but de restructurer l’immeuble, le règlement de copropriété de l’immeuble révèle que les copropriétaires ont entendu, dès l’origine, permettre la création de « copropriétés verticales[3] » parallèlement à la copropriété horizontale. Ce règlement stipule en effet que cette faculté se fera à la seule initiative de l'un ou l'autre des propriétaires des lots. Ce droit étant individuellement acquis au profit de chaque lot, sans qu'il soit nécessaire de réunir une assemblée ou de solliciter un quelconque accord préalable. 

Un an après l’établissement du règlement de copropriété, les copropriétaires du deuxième bâtiment ont procédé, par acte notarié, à la modification de l’état descriptif de division. Ils ont également établi un nouveau syndicat des copropriétaires. Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2011, le syndicat de copropriété horizontale a décidé de contester la légalité de ces modifications. Le propriétaire de certains des lots, issus de la division, a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale en annulation de cette décision.

Dans un arrêt en date du 13 juin 2016, la cour d’appel de Versailles a accueilli cette demande et annulée la décision du 21 juin 2011. Elle a retenu que l’existence d’une copropriété verticale autonome est consacrée par le règlement de copropriété et que l’acte de modification de l’état descriptif de division crée une copropriété verticale, dont la naissance implique nécessairement la naissance d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale. Le syndicat de copropriété horizontale n’étant pas de cet avis, il a alors formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation casse et annule la décision des juges du fond et valide le raisonnement des demandeurs au pourvoi. En effet, elle considère que « la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires ». Ainsi, cet arrêt apporte une précision nouvelle en droit de la copropriété.

En outre, la Cour de cassation oblige à considérer que doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété qui autorise les copropriétaires à établir une nouvelle copropriété autonome et distincte de la copropriété primitive, par le seul effet d’une division de leurs lots.

Elle rappelle indirectement qu’il existe seulement deux voies qui sont légalement prévues par la loi du 10 juillet 1965 pour que les copropriétaires puissent établir un nouveau syndicat de copropriété :

             - Soit par la création d’un syndicat secondaire par décision d’une assemblée générale spéciale, ce qui n’a cependant pas pour effet de faire sortir les lots concernés du syndicat principal[4].

             - Soit par la scission de la copropriété qui permet au propriétaire d’un ou de plusieurs de ces lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée[5].

Jennifer CARRE

Sources :

               - Civ. 3ème , 18 janvier 2018, n°16-26.072.

               - DREVEAU Camille, «La division d’un lot de copropriété ne fait pas naître un nouveau syndicat », Dalloz actualité - immobilier, article publié le 5 février 2018, disponible sur : http://dalloz-actualite.fr.

 


[1] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

[2] Copropriété horizontale : plusieurs bâtiments distincts construits sur un terrain commun

[3] Copropriété verticale : immeuble de plusieurs étages subdivisé en lots de copropriét

[4] En application de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

[5] En application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

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