Validité de la promesse de vente malgré le non-respect de la clause de réitération par acte authentique

Le 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a une nouvelle fois apporté des précisions en matière de promesse de vente. Il en découle que la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l’acte notarié n’est pas caduque en l’absence de signature de cet acte à l’expiration du délai si cette sanction n’est pas prévue dans l’acte.

En l’espèce,  un couple de vendeurs a conclu avec l’acquéreur une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir. Cette promesse précisait que «  la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais ». Elle prévoit en outre une date butoir, le 10 juillet 2012, avant laquelle la signature de l’acte authentique doit intervenir. Cette date étant passée sans que l’acte authentique ne soit signé, l’acquéreur poursuit les vendeurs en réitération de la vente sous astreinte et en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 11 juillet 2016, donne raison à l’acquéreur. Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Qu’il était stipulé dans l'acte du 13 avril 2012 que « […]; La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 » ; qu'il résulte de cette clause que le compromis était caduc une fois passée la date convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ».

La Haute juridiction dans son arrêt du 30 novembre 2017 rejette le pourvoi. Elle retient que la clause prévoyant la signature de l’acte authentique avant une date déterminée n’était assortie d’aucune sanction. Ainsi, la promesse de vente n’était pas caduque après cette date et il y avait donc lieu de condamner les vendeurs à réitérer la vente.

Cette décision n’est pas nouvelle. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur ce point. Dans un arrêt du 9 juillet 2014, les juges du droit avaient déjà considéré : «  En présence d’une promesse synallagmatique de vente immobilière, le dépassement du délai convenu pour réitérer la vente par acte notarié n'est pas sanctionné par la caducité de la promesse, sauf si cette sanction est prévue ou si les parties ont fait de la réitération un élément constitutif de leur consentement »

Cette décision rendue le 30 novembre 2017 ne fait que confirmer la jurisprudence en vigueur. Cependant, Il est important de noter que l’expiration de la date limite détermine simplement le moment à partir duquel chaque partie peut mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique et à défaut pour celle-ci de s’exécuter spontanément, de demander en justice l’exécution forcée de la vente. 

Il est essentiel de relever que, pour faire valoir la caducité de la promesse en cas de non-respect du délai de réitération par acte authentique qu’elle contient, il faut que cette sanction ait été prévue dans ce précontrat. En effet, si la caducité n’est pas indiquée, les parties ne pourront l’invoquée pour passer outre leurs obligations.

Cette décision est intéressante car elle confirme bien la nécessité, pour le rédacteur du contrat et de l’avant-contrat, de veiller à bien définir son contenu afin d’anticiper d’éventuelles difficultés.

 

Jennifer CARRE

Sources :

-          Civ. 3ème, 30 novembre 2017, n° 16-25.107.

-          CA de Douai, 11 juillet 2016, n° 15-05.231.

-          Civ.3ème, 9 juillet 2014, n° 13-12.470.

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