Indisponibilité d’un bien : le débiteur d’une promesse de vente demeure lié

La saisie d’un immeuble a pour effet de le rendre indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration de son propriétaire.

En application de ce principe posé à l’article L. 321-2 du Code de procédure civile d’exécution, le bien saisi ne peut faire l’objet d’actes d’aliénation.

Cependant, si le saisi ignore cette interdiction et conclu une promesse de vente sur un bien saisi, pourra-t-il se libérer de ses obligations en invoquant l’indisponibilité de l’objet de son engagement ?

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 7 décembre 2017. Les juges de droit ont alors considéré que le débiteur d’une promesse de vente portant sur un bien indisponible ne peut, en application de l’article L. 321-5 du Code de procédure civile d’exécution, se prévaloir des dispositions de l’article L. 321-2 du même Code.

En l’espèce, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un lot d’immeubles a été délivré à une société en 2009. En méconnaissance de l’indisponibilité qui en résultait, la société s’engagea dans deux promesses de vente portant sur les biens saisis en avril 2012. En novembre de la même année, la procédure de saisie a été radiée. Un second commandement de payer valant saisie lui a ensuite été signifié en octobre 2013. Souhaitant conclure les ventes, les bénéficiaires des promesses ont demandé à la société de signer les actes authentiques visant à les constater. Face à son refus, ces derniers l’ont assigné devant le tribunal de grande instance.

Un appel a été interjeté devant la cour d’appel de Fort-de-France. Les juges du fond ont déclaré les ventes litigieuses parfaites à compter de la radiation de la première procédure de saisie. En effet, ils ont considéré que les compromis de vente nés des promesses ont produit leurs effets entre cette radiation et la signification de la seconde saisie à la société. Le débiteur de la promesse, condamné à verser aux acquéreurs des dommages-intérêts correspondant aux loyers indûment perçus, a formé un pourvoi en cassation.

Le demandeur au pourvoi conteste la décision de la cour d’appel au motif que les ventes ne peuvent être parfaites dans la mesure où les promesses de vente qui en sont à l’origine ont été conclues lorsque les biens étaient indisponibles en raison d’une procédure de saisie. D’après lui, les promesses sont de ce fait nulles et, par conséquent, les ventes ne peuvent être formées. La cour d’appel aurait alors violé les articles L. 321-2 et R. 321-13 du Code de procédure civile d’exécution.

Les juges de la Haute juridiction n’ont pas été conquis par cette argumentaire et confirment les juges du fond.

Ils décident, en se fondant sur l’article L.321-5 du Code de procédure civile d’exécution que « le débiteur qui a consenti une promesse de vente postérieurement à la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas fondé à se prévaloir des effets de l’indisponibilité du bien prévue à l’article L. 321-2 du même code ».

Par cette décision, la Cour de cassation complète sa jurisprudence. En effet, par un arrêt du 1er juillet 2015, la troisième chambre civile a admis que l’acquéreur d’un bien indisponible lors du contrat préparatoire à la vente pouvait agir en nullité contre cet engagement et bénéficier à ce titre de la protection de l’article L. 321-2 du Code de procédure civile.

Le 7 décembre 2017, la Haute juridiction a refusé cela pour le vendeur. Cette position n’est en rien surprenante. En effet, il paraitrait étonnant que l’on permette au débiteur saisi de se prévaloir de l’indisponibilité de son immeuble pour se défaire de ses engagements alors même qu’ils sont nés de la violation par celui-ci du principe d’indisponibilité du bien saisi.

Ainsi, seuls le créancier et l’acquéreur peuvent solliciter la nullité d’un contrat préparatoire conclu en méconnaissance du principe d’indisponibilité du bien.

Amélie PERROTIN

 

Sources :

-          Guillaume PAYAN,  Saisie immobilière : conséquences de l’indisponibilité du bien saisi à l’égard du débiteur, Dalloz Actualité - Immobilier, 3 janv. 2018, disponible sur : www.dalloz-actualite.fr .

-          Cass. 2e Civ, 7 décembre 2017, n°16-21.356.

-          Cass, 3e Civ, 1er juillet 2015, n°14-18.244.

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