Procédure civile d'exécution

Civ. 3e, 30 nov. 2023, n° 22-17.505

Dans un arrêt rendu le 30 novembre 2023, la Cour de cassation précise les conditions d’applications du droit de préférence du locataire en cas de saisie-vente immobilière.

En l’espèce, par un jugement d’adjudication en date du 16 mai 2019, rendu sur des poursuites de saisie immobilière engagées par une société A contre le couple, propriétaire d’un local commercial donné à bail à une société B. Le local loué avait été vendu sur les poursuites d’un créancier du bailleur. Le local loué a été adjugé à une société C.

Le 29 mai 2019, la société B, qui est la société locataire, a déclaré exercer son droit de préemption sur le local adjugé. Dans le même temps, la commune, le 6 juin 2019, a déclaré exercer son droit de préemption urbain prévu aux articles L.210-1 et suivants du Code de l’urbanisme. La société B locataire, a alors demandé au juge de l’exécution de juger irrégulière cette déclaration, intervenue postérieurement à la sienne, et d’être déclarée adjudicataire au lieu et place de la société C.

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 31 mars 2022[1], a rejeté la demande de la société B au visa de l’article L.145-46-1 du Code de commerce[2] qui accorde un droit de préférence aux locataires commerçants ou artisans en cas de vente des locaux loués. La vente par adjudication du bien ne change en rien cette disposition d’ordre public, mais elle ne peut s’appliquer dans ce cas spécifique de vente.

La Haute juridiction a alors confirmé la décision de la Cour d’appel et a conclu que les dispositions de l’article précité sont d’application, seulement lorsqu’il s’agit d’une vente volontaire de la part du propriétaire et non en cas de ventes faites d’autorité de justice et, qu’en l’espèce il s’agit d’une vente de ce type qui contraint donc l’application classique du droit de préférence au locataire occupant le local au moment de la vente. Cet arrêt est conforme aux intentions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui vise à protéger le locataire. La Cour de cassation a aussi jugé bon d’écarter la QPC[3] que le locataire voulait faire poser au Conseil Constitutionnel dans cette affaire[4].

Le texte de l’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit que lorsque le propriétaire envisage de vendre le local, il doit en informer le locataire et que cette notification vaut offre de vente au prix et conditions indiqués. La vente sera ensuite réalisée dans les conditions et délais donnés par le texte. Ce texte peut aussi s’appliquer à des locaux à usage de bureaux, bien que ce ne soit pas le cas pour des locaux à usage industriel.

Le droit de préférence légal du locataire commercial s’applique à toute vente d’un local à usage commercial ou artisanal intervenue depuis le 18 décembre 2014. Cette loi récente de 2014 institue une protection des commerçants et des artisans qui peuvent se voir léser lorsque le propriétaire du local souhaite vendre. Bien que cette protection ait un large spectre, elle ne s’étend pas jusqu’aux ventes par adjudication. Il est logique qu’une vente comme celle-ci ne peut être préférée au profit du locataire puisque le prix n’est pas connu avant les enchères publiques, le locataire ne peut donc pas s’engager en ne connaissant pas le montant. Pour autant, s’il avait été question d’une vente de gré à gré aux conditions et prix fixés par un juge-commissaire, les deux parties auraient pu s’entendre sur une éventuelle vente.

Ce droit n’est pas non plus effectif lors d’aliénations autres que la vente, qu’elles soient à titre gratuit ou à titre onéreux.

Cette solution n’est pas nouvelle puisqu’un arrêt affirmait déjà cela l’année dernière[5]. La jurisprudence a même considéré que le droit de préemption bénéficiant au titulaire du bail commercial n’est pas applicable dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire[6].

Pour autant, le droit de préemption urbain s’applique tout de même en cas de vente sur saisie immobilière.

Léna RABILLARD

SOURCES :

-BARBIER J-D., VALADE S., « Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière », (en ligne), Dalloz actualité, Dalloz, 11 décembre 2023, (consulté le 20 janvier 2024)

-« Le droit de préférence du locataire commercial écarté en cas de vente sur saisie », (en ligne), Immobilier, Francis Lefebvre, 19 décembre 2023, (consulté le 20 janvier 2024)

-LAPORTE C., « Saisie immobilière – Adjudication d’un local commercial », (en ligne), Lexis 360, Procédures n°2, Février 2024, comm. 32, (consulté le 7 février 2024)

Article publié le 18 janvier 2021

La sécurité juridique, invoquée sur le fondement du droit à un procès équitable pour contester l’application immédiate d’une solution nouvelle résultant d’une évolution de la jurisprudence, ne saurait consacrer un droit acquis à une jurisprudence figée.

Article publié le 18 avril 2016

Depuis le 1er janvier 2016, de nouveaux barèmes s'appliquent concernant les saisies sur rémunérations. Ces saisies permettent à un créancier de récupérer les sommes dues par un débiteur par l’intermédiaire de son employeur qui procède à une retenue sur la fraction saisissable du salaire de son employé.

La fraction saisissable est calculée sur le montant des rémunérations nettes annuelles (hors remboursements de frais et allocations pour charge de famille) des douze mois précédant la notification de la saisie.

Décret n° 2015-1842 du 30 décembre 2015 révisant le barème des saisies et cessions des rémunérations nous permet de revenir sur les avantages (I) et les inconvénients de cette saisie (II).

I – Avantages

A – Les sommes dues directement prélevées

Lorsque le créancier met en place une saisie sur salaire, il prélève directement une part sur le salaire versé par l’employeur au salarié. Ainsi, le salarié-débiteur ne joue pas de rôle et ne peut pas s’opposer au prélèvement, ce qui représente un avantage indéniable pour le créancier qui pourra ainsi « prélever à la source » des dettes non honorées par son débiteur.

B – La qualité de créancier disposant d’un titre exécutoire.

Tout créancier muni d’un titre exécutoire peut, sans tentative de conciliation, intervenir à une procédure de saisie des rémunérations en cours, à tout moment.

L’article L 3252-8 du Code du travail énonce qu’en cas de pluralité de créanciers saisissants, ces derniers viennent en concours sous réserve des causes légitimes de préférence. Ainsi les créanciers privilégiés seront payés avant les créanciers chirographaires.

Toutefois, la loi 13 décembre 2011 (n°2011-1862 article 3) modifie les règles en cas de pluralité de saisie pour favoriser le règlement des créances les plus faibles.

C – La valorisation des créances les plus faibles, l’apport de la loi du 13 décembre 2011

Les créances résiduelles les plus faibles prises dans l’ordre croissant de leur montant sont payées prioritairement dans des conditions fixées par le décret 13 décembre 2012 (n°2012-1401) qui fixe un seuil de 500€. Il s’agit d’un privilège à la modicité des créances, ce qui est exceptionnel concernant les causes de préférence. En effet, ces dernières sont traditionnellement attachées à la qualité de la créance et non à son montant.

II – Inconvénients

A – Imputation sur le salaire

La saisie sur salaire présente un avantage non négligeable pour le créancier saisissant. Toutefois, le salarié se voit amputer d’une part de ses revenus. Or, actuellement, la principale source de richesse des personnes physiques réside dans leur rémunération.

B – la conséquence sur les biens communs des époux

La saisie sur salaire permet au créancier de ponctionner directement une part du salaire d’une personne. Cela s’applique pour tous les régimes matrimoniaux à l’exception du régime de séparation de biens. Or, on vient ponctionner une partie du salaire qui devrait alors entrer dans les biens communs des époux. Ainsi, le conjoint non débiteur se fait sanctionner de manière indirecte par le prélèvement effectué à la source.

C – Immixtion dans la vie personnelle du débiteur par son employeur

La saisie sur salaire signifie qu’une certaine somme sera prélevée directement sur le salaire du salarié. Or, l’employeur connait ainsi les différentes difficultés financières que le salarié peut rencontrer.

D – Les évolutions du contrat de travail

En cas de changement d’employeur, la saisie peut être poursuivie entre les mains du nouvel employeur sans conciliation préalable, à condition que la demande en soit faite dans l’année qui suit l’avis donné par l’ancien employeur.

Lorsque le contrat de travail prend fin, l’employeur doit informer le greffe pour que les fonds détenus soient répartis. La saisie de rémunération ne se poursuit pas après la cessation des relations contractuelles. Néanmoins, Ass plén. 9 juillet 2004 a considéré que « La saisie des rémunérations dues par un employeur est soumise aux dispositions du code du travail, que le contrat de travail soit, ou non, en cours d’exécution. ». Ainsi, une saisie peut intervenir après la rupture du contrat de travail mais seulement lorsqu’elle porte sur des créances salariales dues en vertu du contrat qui n’existe plus. Les sommes salariales versées après le contrat doivent être traitées comme si elles avaient été versées pendant le contrat.

Elynn GOULLIANNE

Article publié le 29 janvier 2020

Par un arrêt du 28 novembre 2019[1], la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de la conciliation entre le droit de propriété et le droit au logement ; deux droits qu’il n’est pas toujours aisé d’harmoniser. 

Dans l’arrêt d’espèce, la commune d’Aix-en-Provence est propriétaire de plusieurs parcelles en bordure d’autoroute sur lesquelles sont installés des gens du voyage sans droit ni titre. 

C’est pourquoi la commune assigne en référé les occupants afin d’obtenir leur expulsion mais la Cour d’appel déboute la commune et rejette la demande d’expulsion. Le propriétaire de la parcelle se pourvoit en cassation et la Haute juridiction casse et annule l’arrêt rendu le 15 juin 2017 par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence au visa des articles 544 et 545 du Code civil et ensemble les articles 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 1er du Protocole additionnel n° 1 à cette convention.

Article publié le 09 mars 2017

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt rendu le 23 février 2017 est venue préciser les modalités de forme du décompte d’un acte de saisie fondé sur deux titres exécutoires. En effet, il n’existait à ce jour aucun texte, ni jurisprudence régissant ce cas particulier.

En l’espèce, une personne  avait contracté deux prêts avec une banque afin de financer un bien immobilier. La banque avait consenti ces prêts par le biais de deux actes notariés. Suite à la défaillance du débiteur, la banque avait fait exécuter deux saisies attributions. Chaque saisie attribution était fondée sur les deux titres exécutoires, autrement dit, les actes notariés.

Le débiteur a donc saisi le juge de l’exécution afin d’obtenir la mainlevée de ces saisies-attributions. Ce dernier se fondait notamment sur un vice de forme puisque l’acte de saisie attribution ne contenait pas le décompte distinct de chaque créance.

La cour d’appel de Grenoble a par la suite donné raison au débiteur et a prononcé la nullité des saisies-attributions en estimant  « que le décompte n'était pas conforme aux dispositions de ce texte (l’article R211-1°3 du Code de procédure civile d’exécution) puisqu'il ne faisait pas apparaître, alors que la saisie avait été pratiquée en vertu des actes notariés, le détail des sommes réclamées en principal, frais et intérêts pour chacun des deux prêts. »

La banque a donc formé un pourvoi en cassation. Elle se fondait sur ce même article  R211-1 3° du Code des procédures civiles d'exécution en vertu duquel l’acte de saisie qui est effectué par un huissier de justice doit contenir « le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation » à peine de nullité. La banque considérait donc, et à juste titre, que seule l’absence de ce décompte pouvait entraîner la nullité de l’acte de saisie attribution. Elle arguait également du fait que l’article R211-1 3° du Code de procédure civile d’exécution n’exigeait pas le détail des sommes réclamées pour chacun des deux titres exécutoires si la saisie était exécutée en vertu de deux titres exécutoires ou plus.

De surcroît, au regard de la jurisprudence antérieure, un  arrêt rendu le 19 septembre 2002[1] par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation donnait raison à la banque puisque les juges du droit avait considéré que seule l’absence du décompte pouvait entraîner la nullité de l’acte.

Les juges du droit sont donc venus préciser ce point en considérant que « lorsqu'un acte de saisie-attribution est délivré sur le fondement de plusieurs titres exécutoires, constatant des créances distinctes, l'acte de saisie doit, en application de l'article R. 211-1, 3°, du code des procédures civiles d'exécution, contenir un décompte distinct en principal, frais et intérêts échus pour chacun d'eux. »

Cette solution est logique. En effet, il est nécessaire pour le débiteur de pouvoir vérifier le montant exact dû pour telle ou telle créance. Il doit à cet égard pouvoir constater que les montants inscrits sont réellement dus. Ce qui est beaucoup plus difficile lorsqu’il y a un décompte unique rassemblant plusieurs créances.

D’ailleurs, au regard de la rédaction de l’article R211-1 3° du Code de procédure civile d’exécution qui régit « la saisie par acte d’huissier de justice », il semble que cette solution sera applicable pour tout type de saisie prévue par ce même Code, et non pas seulement la saisie-attribution.

Elodie PADELLEC

Bibliographie :

Civ.2^ème., 23 février 2017, n° 16-10.338

Civ.2^ème., 19 septembre 2002, n°00-22.088

PAYAN. G, « Acte de saisie-attribution et pluralité de titres exécutoires constatant des créances distinctes ».-Dalloz-actualité. 3 mars 2017.

Article publié le 16 janvier 2018

La saisie d’un immeuble a pour effet de le rendre indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration de son propriétaire.

En application de ce principe posé à l’article L. 321-2 du Code de procédure civile d’exécution, le bien saisi ne peut faire l’objet d’actes d’aliénation.

Cependant, si le saisi ignore cette interdiction et conclu une promesse de vente sur un bien saisi, pourra-t-il se libérer de ses obligations en invoquant l’indisponibilité de l’objet de son engagement ?

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 7 décembre 2017. Les juges de droit ont alors considéré que le débiteur d’une promesse de vente portant sur un bien indisponible ne peut, en application de l’article L. 321-5 du Code de procédure civile d’exécution, se prévaloir des dispositions de l’article L. 321-2 du même Code.

Article publié le 09 février 2021

Par un arrêt rendu le 3 février 2021[1], la Cour de cassation rappelle que dans le cadre de la saisie-attribution des comptes d'un État étranger, le créancier doit rapporter la preuve que les comptes bancaires ne bénéficient pas de la présomption d’affectation à l’accomplissement des fonctions des missions diplomatiques.

Article publié le 26 février 2018

Le commandement de payer, préalable indispensable à la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans un bail commercial, doit être délivré par acte extrajudiciaire. Telle est la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt semblant être de principe rendu le 21 décembre 2017.

En l’espèce, une société a donné à bail commercial un local le 9 juin 2000. Le 4 octobre 2007, afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyers et de charges, le bailleur a adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat au locataire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur saisi le juge afin que soit constatée la résiliation de plein droit du bail.

La cour d’appel de Nouméa fait droit à cette demande dans un arrêt 15 octobre 2015. Les juges du fond retiennent que la lettre recommandée valait sommation dans la mesure où il en résultait une interpellation suffisante du débiteur. Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation.

Article publié le 22 janvier 2020

Le 27 novembre 2019[1], la Cour de cassation s’est prononcée sur le sort de la créance de condamnation en responsabilité pour insuffisance d’actif prononcée à l’encontre d’un dirigeant social lui-même en procédure collective.

L’action en responsabilité pour insuffisance d’actif[2] permet de faire supporter tout ou partie de cette insuffisance au dirigeant fautif, qu’il soit de droit ou de fait. L’ouverture d’une procédure collective à son égard ne le fait pas échapper à cette action. Si cette situation est explicitement citée à l’article R. 651-6 du Code de commerce[3], aucun texte n’envisage la question de l’exécution de la condamnation. La créance qui en résulte échappe-t-elle à l’interdiction des poursuites et à l’arrêt des voies d’exécution ?

Article publié le 20 janvier 2020

Par un arrêt du 14 novembre 2019[1], la deuxième chambre civile de la Cour de cassation applique une nouvelle fois de façon très stricte l’article R311-5 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE). Ce texte, ayant déjà fait l’objet de nombreuses jurisprudences, dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ou demande incidente ne peut être formée postérieurement à l’audience d’orientation dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. Cela reste néanmoins possible lorsque la contestation ou la demande porte sur des actes postérieurs à l’audience d’orientation[2]. 

En l’espèce, deux prêts notariés ont été accordés le 30 septembre 2005 à M. M. En conséquence du non-remboursement de l’emprunteur, la banque créancière lui a fait délivrer le 10 novembre 2015 deux commandements de payer valant saisie immobilière puis une assignation à comparaitre à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution. Parallèlement, le débiteur assigne la banque en soutenant que les commandements de payer étaient prescrits faute de ne pas les avoir délivrés dans le délai de deux ans imposé par le Code de la consommation[3].