fiscalite

Dans un arrêt de rejet en date du 20 décembre 2023, la chambre commerciale de la Cour de cassation affirme que la condition de prépondérance des revenus tirés d’une activité locative de meublés s’apprécie en fonction des BIC[1] nets annuels dégagés et non des recettes brutes tirées de l’activité.

En l’espèce, l’administration fiscale notifie à un couple le 8 mars 2019, une proposition de rectification au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2015, 2016 et 2017, portant réintégration dans l’assiette imposable des immeubles d’habitation qu’ils louaient meublés. La raison avancée par l’administration étant que ces immeubles ne constituent pas des biens professionnels exonérés au sens de l’article 885 R ancien du Code général des impôts, car l’activité locative durant ces années a généré un bénéfice imposable nul ou déficitaire. Par conséquent, ces revenus ne peuvent pas représenter plus de 50% des revenus professionnels de leur foyer fiscal.

Les contribuables estiment que la condition de prépondérance des revenus tirés de l’activité de location de meublés par rapport aux autres revenus du foyer fiscal doit s’apprécier en fonction des recettes brutes tirées de l’activité de location meublée professionnelle, et non du bénéfice net dégagé par cette activité. Après le rejet de leur réclamation contentieuse, ils assignent l’administration fiscale en annulation de la décision et en décharge des rappels d’imposition mis en recouvrement.

Le 12 avril 2022, la Cour d’appel de Besançon rejette les demandes car il résulte de l’article 885 R du CGI, que l’ensemble des recettes tirées de la location des meublés du couple doivent être prises en compte pour apprécier le seuil légal de 23 000€. Mais selon les juges, la notion de revenus doit être distinguée de celle des recettes. En effet, les revenus correspondent aux sommes effectivement perçues par les contribuables, ce qui ne peut s’interpréter comme des revenus équivalents au chiffre d’affaires des locations de meublés.

Les contribuables forment un pourvoi en cassation. Au terme de la troisième et unique branche retenue par la Cour de cassation, ils estiment que selon l’article 885 R du CGI, l’activité locative de meublés est exercée à titre professionnelle et ne rentre pas dans l’assiette de l’ISF. En réalisant plus de 23 000€ de recettes annuelles et retirant de cette activité plus de 50% des revenus professionnels à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu, il convient alors de retenir les recettes brutes et non le résultat net dégagé par cette activité après déduction des charges.

Le problème posé par cette affaire est de savoir comment s’apprécie le caractère prépondérant du revenu qui permet l’exonération à l’ISF. Autrement dit, l’assiette imposable des revenus tirés de l’activité de location de meublés se calcule-t-elle sur les recettes brutes ou sur les bénéfices nets dégagés annuellement ?

La Cour de cassation se fonde également sur l’article 885 R ancien du CGI et confirme la décision de la cour d’appel. La condition de prépondérance des revenus tirés de l’activité de locations de meublés est caractérisée non pas par les recettes tirées de cette activité professionnelle, mais bien par le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé. Cela permet la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris les bénéfices de la location.

C’est une solution pragmatique qui est rendue car elle permet de comparer les revenus tirés de la location de meublés et des autres revenus d’un même foyer fiscal. Les recettes s’entendent comme le montant directement perçu au titre de l’activité, sans connaitre la déduction de charges et d’abattements. Admettre ainsi les recettes reviendrait économiquement et mécaniquement, à favoriser les modes d’exonérations.

Cette interprétation des juges figure également au Bofip[2] au sujet de l’IFI[3], et l’article régissant[4] cet impôt récent a repris les formulations de l’article 885 R. La solution ne manque toutefois pas de poser des questions en raison de la comparaison et l’utilisation contestable des termes « revenus » et « recettes » au sein des articles du Code et entre les notions d’IFI et d’impôt sur le revenu des personnes physiques[5].

Quentin SCOLAN