Une partie revendiquée commune par le syndicat de copropriété peut être acquise par usucapion

Civ. 3e, 8 oct. 2015, FS-P+B, n° 14-16.071

La propriété peut sacquérir par le jeu de lusucapion. Lusucapion, ou prescription acquisitive, est définie à larticle 2258 du Code civil comme étant « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». Larticle 2272 du même code est la règle de droit rappelée par les juges du droit afin de casser larrêt dappel, celui-ci dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Une décision novatrice a été récemment rendue par la Cour de cassation en matière de prescription acquisitive concernant une partie, à lorigine, privative dun immeuble. Les juges du droit cassent larrêt de la cour dappel de Reims du 4 février 2014, au visa de larticle 2272 précité, en constatant que les syndicats (de copropriétaires en lespèce) pouvaient bénéficier au même titre que les personnes physiques de la prescription acquisitive de 30 ans, pour acquérir la propriété dun lot. En lespèce, un propriétaire divise puis vend un immeuble en lots. Un lot comprenant un garage fait lobjet dune vente ultérieure avec lun des copropriétaires. Le syndicat se prévaut de lacquisition du lot par prescription trentenaire et assigne la partie venderesse afin dobtenir l'annulation de la vente du lot litigieux.

N'est pas revendiqué ici le caractère privatif du lot en question mais bien son caractère commun. En effet, selon le syndicat le lot correspond au garage à vélo utilisé par les copropriétaires depuis plus de 30 ans (prescription acquisitive trentenaire). La première question se situe au niveau de la capacité et des pouvoirs du syndicat à revendiquer une telle acquisition. Lobjet dun syndicat des copropriétaires est celui de conserver et dadministrer limmeuble en copropriétéMais les juges du fond rappellent leffet rétroactif de la possession : « la propriété est censée remonter, non pas au jour où la prescription a été acquise ou invoquée, mais à celui où elle a commencé à courir, cest-à-dire au début de la possession ». Ainsi puisque le lot litigieux a déjà acquis la qualité de partie commune, le syndicat agit en défense de celle-ci, et on ne peut dès lors lui reprocher une incapacité dagir. Il parait important de relever que dorénavant une personne morale, le syndicat, pourra acquérir la propriété dun immeuble non pas par sa propre possession mais par celle des copropriétaires, ceux ayant utilisé le garage à vélo, donc de manière indirecte, et dans le but d’évincer lun des copropriétaires au profit dune partie dentre eux. En effet, dans cette hypothèse le jeu de la prescription sanctionne à la fois le propriétaire négligent dorigine et lacquéreur copropriétaire.

Finalement, larrêt fait apparaitre clairement la supériorité du droit de propriétéà valeur constitutionnelle, rappelons-le, au profit dun syndicat au titre dune collectivité de copropriétaires. Le droit commun de lusucapion prévaut également sur les règles du droit de la copropriété, et, notamment, sur larticle 26 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le syndicat des copropriétaires ne pourrait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire la transformation en partie commune dune partie privative.

La modification de la destination des lots sans le vote ou le consentement des copropriétaires semble ainsi jouer en faveur de la majorité. Mais pour autant tout nest pas réglé. Il faudra notamment répartir les nouvelles charges et apporter des modifications dans les actes de copropriété, qui se fera par le vote en assemblée générale.

Anne-Lise Becq

Sources :

- Me Finalteri, Christian. « Aucune disposition ne soppose à ce quun syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété dun lot ».

Le Rudulier, Nicolas. « Usucapion dune partie privative par le syndicat de copropriété », Dalloz Actualité.

 

Bien Propriété Copropriété Usucapion Syndicat de copropriété

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Commentaires

  • Lucas Wischmann
    • 1. Lucas Wischmann Le 25/11/2015
    Merci pour cette analyse. Bonne continuation

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