Prépondérance du droit de propriété sur le droit au logement

Par un arrêt rendu le 21 décembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est revenue sur la notion de référé judiciaire, qui peut notamment être demandé en cas de trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat, propriétaire d’un ensemble immobilier a assigné en expulsion deux occupants, ressortissants syriens, devant le juge des référés.

L’affaire est portée devant la cour d’appel de Toulouse, qui a rendu un arrêt le 6 juillet 2016 infirmant dans toutes ses dispositions l’ordonnance consacrant l’expulsion des occupants. Elle a estimé que cette mesure d’expulsion aurait placé les deux occupants dans une plus grande précarité, ayant déjà été contraints de quitter leur pays. Selon les juges du fond, cette atteinte était plus importante que le respect au droit du domicile. La cour d’appel a refusé de reconnaître l’existence d’un trouble illicite, considérant en conséquence qu’il n’y avait pas lieu de demander un référé. 

Cependant, la Cour de cassation adopte une position différente. Elle casse et annule l’arrêt de la cour d’appel sur le fondement de l’article 849 alinéa 1er du Code de procédure civile, estimant que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite ».

L’article 849 alinéa 1er précité dispose « Le juge du tribunal d'instance peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Pour différencier le dommage imminent et le trouble manifestement illicite, reprenons les termes de Jean-Marie Coulon. Ainsi, le premier est considéré comme une notion de fait selon les différentes chambres de la Cour de cassation et donc laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond. Le second est une notion de droit, laissée à l’appréciation de la Haute juridiction.

Il est d’ailleurs intéressant de constater que la troisième chambre civile se fonde sur le trouble manifestement illicite pour casser l’arrêt de la cour d’appel et donc justifier le recours au juge des référés, sans se fonder sur l’urgence.

La solution n’est pas nouvelle. Effectivement, la troisième chambre civile avait déjà adopté une position similaire dans un arrêt du 20 janvier 2010. Une société d’HLM, propriétaire d’un ensemble immobilier avait assigné en expulsion plusieurs familles qui occupaient une aire de jeux de l’ensemble immobilier dans des tentes, sans droit ni titre.

La cour d’appel avait estimé que les occupants souhaitaient seulement atteindre « l’objectif reconnu de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent ».

La Cour de cassation avait cassé l’arrêt de la cour d’appel, considérant qu’elle n’avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en ayant estimé que « si l’installation de tente méconnaît, au nom du droit de revendiquer et d’obtenir un logement décent, le droit de propriété de la société d’HLM (…) le seul constat de la méconnaissance du droit d’autrui n’établit pas le trouble manifestement illicite obligeant le juge des référés à ordonner des mesures pour y mettre fin ».

La Haute juridiction considérait qu’une occupation sans droit ni titre d’un immeuble d’autrui était caractérisée.

Ces arrêts sont importants dans la mesure où ils reconnaissent la prépondérance sur le droit au logement, du droit de propriété, droit reconnu comme étant « inviolable et sacré» dont « nul ne peut en être privé » dans la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Ainsi, le juge des référés a une obligation de relever le trouble manifestement illicite lorsqu’il constate l’occupation d’un bien d’autrui sans droit ni titre, violant le droit de propriété. Il lui appartient ensuite de se prononcer, au cas par cas sur la proportionnalité de la mesure, à savoir l’ordonnance d’expulsion.

 

Alice LE MOING

 

Sources :

  -       COULON Jean-Marie, Le contrôle par la Cour de cassation du trouble manifestement illicite, Recueil Dalloz 1996, p. 497.

-       KEBIR Medhi, Référé : l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, Dalloz actualité – Civil, 23 janvier 2018.

-       Cass, 3e 21 décembre 2017, n° 16-25.469.

-       Cass, 3e 20 janvier 2010, n°08-16.088.

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