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Vente immobilière : la défaillance de la condition suspensive de prêt

Par un arrêt du 14 janvier 2021[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la défaillance de la condition suspensive de prêt.

En l’espèce, deux personnes vendent à un couple et leur fils une maison sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 60 000 euros. Les vendeurs soutiennent que les acquéreurs n’avaient pas engagé les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt. Les vendeurs décident d’assigner les acquéreurs au paiement de la clause pénale prévue au contrat suite à l’inaction de ces derniers.

La Cour d’appel de Paris[2] rejette la demande en paiement de la clause pénale. Les vendeurs forment alors un pourvoi à l’encontre de ce jugement. Ils considèrent que la demande de prêt avait été présentée par deux bénéficiaires de la promesse au lieu des trois prévues, ne permettant pas de faire réputée accomplie la condition suspensive.

La Haute juridiction va rejeter la demande des vendeurs. Elle commence par rappeler des décisions antérieures[3] en énonçant que « n’empêche pas l’accomplissement de la condition l’acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse, mais que l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, s’il démontre, que, s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée ».  Par ailleurs, la Haute juridiction valide le raisonnement des juges du fonds, qui avait observé la sollicitation du prêt par les acquéreurs conformément aux stipulations de la promesse de vente. L’absence d’un des acquéreurs à la demande de prêt ne caractérise pas la volonté de ces derniers de ne pas accomplir la vente. Le refus du prêt étant justifié par l’absence de rentrée d’argent au sein du couple. Ainsi, les juges du fond doivent procéder à une analyse des causes du refus de prêt.

La Haute juridiction rappelle que la charge de la preuve ne change pas et qu’il appartient toujours au débiteur qui a provoqué la défaillance de la condition de démontrer que même sans ses manquements cette condition aurait défailli[4]. Ainsi, le bénéficiaire de la promesse doit prouver qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir le prêt. La production d’une attestation de la banque est insuffisante si elle ne détaille pas l’offre et les démarches effectuées par l’acquéreur[5]. Cependant, on peut s’interroger sur la position de la Haute juridiction de ne pas rappeler que le promettant doit aussi démontrer que les acquéreurs ont empêché la réalisation de cette condition[6].

Au regard de la solution de la Cour de cassation, on considère l’acquéreur fautif si sa demande ne respecte pas les modalités posées dans la promesse de vente. Ainsi, en l’espèce, l’acquéreur ne doit pas demander l’obtention d’un prêt supérieur à 15 ans ou obtenir un taux supérieur à 3,15%.  La jurisprudence s’est montrée sévère sur ce point car elle refuse que l’acquéreur puisse demander à une banque des conditions exceptionnelles, comme pour une demande de franchise de deux ans de remboursement à une banque qui aurait permis la réalisation d’une acquisition[7].

Il faut rappeler que dans le cadre d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, cette condition est réputée réalisée au moment de la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière qui correspond à la nature du financement souhaité par l’emprunteur dans l’acte[8].

 

Tybault COSTIOU 


[1] Civ. 3e, 14 janvier 2021, n°19-24.290

[2] CA Paris, 14 juin 2019

[3] Civ. 3e, 8 décembre 1999 n°98-10.766, Civ. 3e, 1 juin 2017, n°16-16.953 et Civ. 3e, 18 mars 1998, n°95-22.089

[4] S. De Roumefort, « Vente immobilière et défaillance de la condition suspensive de prêt : y-a-t-il eu faute des acquéreurs ? », 28 jan. 2021, www.Lamyline.fr 

[5] Civ. 1ère, 7 mai 2002, n°99-17.520

[6] Civ. 3e, 6 oct. 2010, n°09-69.914

[7] Civ. 3e, 13 fév. 1999, n°98-12.025

[8] Civ. 1ère, 9 déc. 1992, n°91-12.498

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