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Nullité d'une vente conclue à titre de garantie : pacte commissoire et clause de voie parée

Le 20 décembre 2018, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la nullité d’une vente conclue à titre de garantie entre un emprunteur et un prêteur.

En l’espèce, M. X a consenti à la société Mimoseraie (la société), par un acte du 7 avril 2011, un prêt d’un montant de 900 000 euros. Ce prêt est garanti par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle de second rang portant sur une parcelle de terrain. Le même jour, la société et M. X ont conclu une promesse synallagmatique de vente. Cette dernière avait pour objet la parcelle de terrain et stipulait que la promesse serait nulle si le vendeur remboursait, à son échéance, c'est-à-dire le 7 octobre 2011, le montant du prêt avec les intérêts et accessoires, et payait la somme forfaitaire de 260 000 euros à titre d'indemnité libératoire. Le 7 avril 2011, M. Y, gérant de la société, par une reconnaissance de dette, a reconnu devoir à M. X la somme de 258 750 euros à rembourser la 7 octobre 2011 également. A cette date, le prêt n’a pas été remboursé. M. X a donc assigné la société ainsi que M. Y en vente parfaite de la parcelle de terrain et en paiement des sommes.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence s’est prononcée sur la question le 14 mars 2017. Les juges du fond ont retenu que le compromis de vente était nul et ont donc rejeté la demande en perfection de la vente de la parcelle de terrain. C’est pourquoi M. X s’est pourvu en cassation.

Pour rejeter le pourvoi de M. X, la Cour de cassation retient que les trois actes (le prêt, la promesse synallagmatique de vente et la reconnaissance de dettes) étaient liés. L’unique but de l’opération était d’assurer à M. X une sûreté efficace pour contourner les règles de la saisie immobilière. Le compromis de vente s’analysait en une clause de voie parée de nature à contourner le cours normal des procédures d’exécution et non pas comme un pacte commissoire. En effet, il ne satisfaisait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du code civil. Enfin, la seule existence, dans l’acte, de conditions suspensives de droit commun était inopérante à combattre cette analyse.

En l’espèce, il s’agissait d’une hypothèque de second rang, une hypothèque de premier rang ayant déjà été prise par le Trésor public sur le même bien immobilier. De ce fait, la promesse de vente conclue en dehors de la convention d’hypothèque et pour un prix déterminé ne pouvait pas être analysée en un pacte commissoire. C’est la solution retenue par la Haute juridiction.

La clause présente dans un contrat de vente amiable à l’initiative du créancier doit alors être analysée comme une clause de voie parée lorsqu’elle a pour unique but de faire échec aux règles d’ordre public de la saisie immobilière. Le cas échéant, cette clause sera nulle selon l’article 2458 du Code civil.

En effet, le créancier hypothécaire impayé dispose de droits sur le bien hypothéqué lorsque cette hypothèque est de premier rang comme en l’espèce pour le Trésor public. Le créancier pourra notamment faire procéder à une saisie immobilière de l’immeuble en respectant les règles fixées dans le Code de procédures civiles d’exécution.

Il pourra également se faire attribuer l’immeuble en gage. Cette demande d’attribution doit, en principe, se faire devant le juge. Cependant, les parties peuvent convenir, dans la convention d’hypothèque, que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué en cas de non-paiement de la dette garantie[1]. Il s’agit, dans ce cas, d’un pacte commissoire. Un tel pacte ne pourra être mis en œuvre qu’à certaines conditions. Il faut notamment que l’immeuble ait été estimé par un expert désigné par les parties ou judiciairement[2].

La vente amiable conclue entre un emprunteur et un prêteur sur un bien hypothéqué est donc nulle lorsque le but de l’opération était de contourner les règles d’ordre public des procédures d’exécutions et d’empêcher le créancier hypothécaire de premier rang d’exercer ces droits sur l’immeuble hypothéqué.

 

Ophélie WECK

 

Sources :

  • Cass., 3ème civile, n°17-17.939
  • VANDEVELDE Maya, « Nullité d'une vente conclue à titre de garantie entre emprunteur et prêteur », Editions Francis Lefebvre, 11 janvier 2019, disponible sur : www.efl.fr

[1] Art. 2459 Code civil

[2] Art. 2460 Code civil

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