La rétractation de l'un des époux coacquéreurs suffit à entraîner celle de l’autre dans une promesse de vente

La notion d’époux constitue un terme général pour désigner un couple marié, mais ce terme permet-il de distinguer les deux conjoints de façon individuelle ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt du 14 septembre 2017 est venue préciser cette notion et les conséquences de son utilisation, notamment en cas de rétractation de l’un des deux époux dans une promesse de vente d’immeuble.  

En l’espèce, le 29 mars 2007, un couple de vendeurs a conclu une promesse de vente sur un immeuble par acte sous seing privé à un couple d’acquéreurs. Un des acheteurs, seul présent lors de la signature de l’acte a reçu un exemplaire du contrat ce même jour. En revanche, le contrat fut notifié à l’acheteuse par lettre recommandée le 18 avril 2007 ; cette dernière décida d’exercer son droit de rétractation le 21 avril 2007.

Il est important de rappeler que lorsqu’une promesse de vente est signée, l’acheteur s’engage à acheter le bien. Cependant, la loi lui accorde un délai de rétractation ; celui-ci est de 10 jours depuis la loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015. Toutefois, l’affaire datant de 2007, le délai applicable avant la loi n’était que de 7 jours.

Ce délai de rétractation est prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Plusieurs conditions sont nécessaires afin de pouvoir bénéficier de ce droit. En effet, il doit notamment s’agir de la construction ou de l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, et seul l’acquéreur non professionnel a la possibilité de se rétracter dans ce délai à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Dans cette affaire, les vendeurs ont décidé d’assigner les coacquéreurs en paiement de la clause pénale et en dommages-intérêts, estimant que la rétractation exercée par l’acheteuse n’emportait pas celle son époux.

La Cour de cassation rejette la demande des vendeurs. En effet elle considère que l’acheteuse, dans son bon droit, a exercé sa rétractation dans le délai des 7 jours qui lui était accordé et que « la promesse de vente désignait de façon indissociable comme acquéreur M. et Mme A, mariés sous le régime de communauté de biens, et que la rétractation de l’un des époux emportait celle de l’autre. »

Il existe donc un formalisme précis pour encadrer ce délai. Si l’acquéreur est un couple marié, il est essentiel pour le vendeur de notifier la vente par lettre recommandée à chacun des époux acquéreurs. Ainsi, c’est seulement une fois que le vendeur reçoit les deux signatures que le délai de rétractation commence à courir pour les deux acquéreurs.

Cependant, dans le cas où le courrier serait adressé aux époux de façon générale, sans distinction des deux personnes physiques et que seul l’un des deux signe l’accusé de réception, le délai de rétractation ne court que pour l’époux signataire. De ce fait, l’autre époux pourrait exercer son droit de rétractation indéfiniment, donc en dehors du délai de 10 jours. Cette situation provoque ainsi une insécurité certaine pour le vendeur.

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur une question similaire dans un arrêt de la troisième chambre civile du 4 décembre 2013. Dans cette affaire, elle avait également jugé que la rétractation d’un seul des coacquéreurs conduisait à l’anéantissement du contrat. La Haute juridiction confirme donc cette jurisprudence, en apportant toutefois une précision quant à l’importance de pouvoir dissocier les époux, car dans le cas contraire, la rétractation de l’un des deux entraîne la caducité du contrat.  

 

Charline LE CHEVILLER

 

Sources :

-          Cass. 3ème civile, 14 septembre 2017, n°16-17.856.

-          Cass. 3ème civile, 4 décembre 2013, n°12-27.293.

-          JAILLOT Séverine « Promesse de vente : la rétractation de l’un des époux coacquéreurs emporte celle de l’autre », Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne, 31 octobre 2017, disponible sur : www.efl.fr .

-          Article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

-          Loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015.

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