La date de la promesse unilatérale de vente permet d’apprécier la violation du pacte de préférence

Dans un arrêt rendu le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que c’est la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente, et donc date à laquelle le promettant décide de vendre, qui permet d’apprécier la violation d’un pacte de préférence.

En l’espèce, un pacte de préférence avait été conclu entre deux personnes le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans. Ce pacte de préférence portait sur deux lots d’un ensemble immobilier. Mais le 2 septembre 2009, le promettant s’engage dans une promesse unilatérale de vente avec un tiers, par le biais d’un acte notarié. Cette vente est définitivement conclue en novembre 2009. Le bénéficiaire du pacte de préférence et donc du droit de priorité décide alors d’agir et d’intenter une action en annulation de la vente et en substitution à l’encontre du promettant et du tiers acquéreur mais également à l’encontre des notaires et de l’agence immobilière pour non-respect du pacte de préférence.

Dans son arrêt du 25 avril 2017, la Cour d’appel rejette les arguments du bénéficiaire du pacte de préférence en estimant que doit seulement être prise en compte la date d’échange des consentements pour analyser l’éventuelle violation du pacte de préférence. Par ailleurs, la Cour d’appel rappelle que la vente est parfaite au moment de la levée d’option et que c’est à cette date qu’elle prend effet. Selon les juges du fond, cette levée d’option étant intervenue postérieurement à l’échéance de dix ans du pacte, la vente ne viole aucunement le droit de priorité du bénéficiaire.

C’est au visa de l’ancien article 1134 du Code civil que la troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel. La Cour de cassation procède, cette fois, de manière très synthétique en affirmant seulement que « le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien ». Ainsi, en occultant totalement le bénéficiaire du pacte de préférence, la Cour d’appel a violé l’ancien article 1134 et encourt donc la censure.

Cette solution présente l’avantage de la simplicité et de la clarté : le promettant n’a pas respecté le droit de priorité qui le liait au bénéficiaire. Par ailleurs, le pacte de préférence n’était pas éteint au moment où il a conclu la promesse unilatérale de vente. En ne respectant pas ces deux points, la vente ne pouvait donc être valablement formée. Par cette solution, la Cour de cassation se montre intransigeante quant aux promesses unilatérales de vente qui seraient passées en ignorance totale de tels pactes de préférence.

La Cour rappelle également que l’essence du pacte de préférence est le droit de priorité qui est accordé au bénéficiaire et non pas le prix, comme c’est le cas pour la vente. Cette primauté du bénéficiaire n’est pas seulement morale mais doit être pleinement effective lors de la mise en vente des deux lots concernés par ce pacte. C’est ce que la Haute juridiction semble ainsi rappeler : quand bien même l’échéance était proche, la priorité était toujours accordée au bénéficiaire qui aurait dû être consulté et se voir proposer les deux lots avant le tiers.

Ce raisonnement explique donc pourquoi elle rejette la solution de la Cour d’appel : la promesse unilatérale de vente viole le pacte de préférence en ce qu’elle a été conclue pendant sa période de validité. Le promettant a par conséquent manqué à l’obligation qui le liait au bénéficiaire.

L’appréciation de la date de violation du pacte de préférence présente une importance non négligeable pour le prononcé des sanctions, notamment au profit du bénéficiaire qui réclamait ici l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers. Cependant, cette dernière, bien que codifiée par la réforme de 2016, implique une connaissance de la part du tiers de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir du pacte et dont la preuve est difficile à rapporter. Or, il n’est pas évident que le tiers ait eu connaissance du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir au moment où il concluait la promesse de vente. Peut-être serait-il plus facile d’engager à ce titre, la responsabilité de l’agence immobilière et des notaires qui auraient dû vérifier ce point.

Malgré cela, la pertinence de la solution de la troisième chambre civile doit être soulevée, qui met ainsi un point d’honneur à faire respecter les pactes de préférence, assortis d’une échéance et qui ne sauraient être évincés au profit d’une promesse unilatérale de vente.  

 

Cyrille Coste

 

 Sources :

  • Cass. civ. 3ème, 6 décembre 2018, n°17-23.321
  • WALTZ-TERACOL Bélinda, « Précisions quant au moment d'appréciation de la violation d'un pacte de préférence en présence d'une promesse unilatérale de vente », Gaz. pal., 22 janvier 2019, n°03, p.21

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