L'obligation d'information du vendeur d'immeuble quant aux risques naturels perdure jusqu'à la réitération de la promesse par acte authentique

Par un arrêt du 19 septembre 2019[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation intervient sur l’étendue de l’obligation d’information du vendeur d’immeuble en cas de plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP). 

 

En l’espèce, la SCI « Lauren Clair Soleil » a conclu le 13 août 2008 par acte sous seing privé une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain de camping avec la SCI « Christelle et Marc ». La SCI venderesse a également vendu le fonds de commerce du camping à la SCI « Chloé et Maëlle ». Le dossier de diagnostic technique a été fourni aux acquéreurs lors de la conclusion de la promesse en vertu de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Le 24 mars 2009, la promesse de vente est réitérée par acte authentique devant notaire. Cependant, entre la conclusion de la promesse de vente et la réitération par acte authentique, un arrêté préfectoral en date du 25 novembre 2008 a classé le terrain en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation. Ce n’est que plusieurs années plus tard que les acquéreurs s’en rendent compte, suite à un refus de permis de construire. C’est pourquoi la SCI « Christelle et Marc » et la SCI « Chloé et Maëlle » assignent la venderesse en résolution des ventes et indemnisation du préjudice pour manquement à son obligation d’information sur l’existence d’un PPRNP. 

 

La Cour d’appel d’Agen fait droit à la demande des SCI et prononce la résolution de la vente par un arrêt du 21 mars 2018. La SCI venderesse ainsi que ses co-gérants se pourvoient alors en cassation. 

La venderesse invoque le moyen selon lequel la promesse de vente vaut vente, de ce fait la vente était déjà formée lors de la conclusion de la promesse et non pas lors de la signature de l’acte authentique. Cela implique que l’obligation pesant sur le vendeur, à savoir la fourniture du dossier de diagnostic technique incluant l’information quant aux risques naturels existants, doit être remplie au moment de la conclusion de la promesse, étant donné qu’elle vaut vente. Par ailleurs, le site internet de la préfecture n’incluait pas l’arrêté litigieux car la décision du préfet a été prise postérieurement à la promesse de vente ; la venderesse ne pouvait donc pas en informer les acquéreurs. 

La Cour de cassation est ainsi amenée à s’interroger sur la question du moment auquel l’obligation d’information relative aux risques naturels présents devait être remplie. 

L’article L271-5 alinéa 4 du Code de la construction et de l’habitation[2] répond à cette question. Si postérieurement à la conclusion de la promesse de vente, la parcelle est inscrite en zone PPRNP, alors le dossier de diagnostic technique doit être actualisé lors de la signature de l’acte authentique.

La Haute juridiction, dans sa décision rendue le 19 septembre 2019, approuve le raisonnement des juges du fond et rejette le pourvoi.  Elle estime qu’à défaut d’information sur l'existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l'acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente. 

La Cour de cassation a appliqué le texte de l’article L271-5 du code précité de façon littérale, cette décision n’est donc pas inédite. Toutefois, cet arrêt permet de sensibiliser les vendeurs et plus particulièrement le notaire[3] en charge de l’acte authentique, à la nécessité de vérifier l’état des risques naturels et technologiques pesants sur l’immeuble objet du contrat, et cela jusqu’à la réitération de l’acte. 

Dans la majorité des cas, plusieurs mois s’écoulent entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, c’est pourquoi il faut faire preuve d’une vigilance particulière pour éviter la résolution de la vente en raison d’un défaut d’information de l’acquéreur. 

La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix[4]. La clause de réitération n’est qu’une simple formalité car les parties se sont déjà engagées. L’acte authentique n’est donc qu’une façon d’officialiser l’accord, de transférer la propriété et permettre l’opposabilité aux tiers. Mais il est bon de retenir que même lorsque la vente est formée lors de la conclusion de la promesse, le vendeur reste tenu à une obligation d’information envers l’acquéreur quant aux risques naturels, tant que la signature de l’acte authentique n’a pas eu lieu. 

Lauren PRUNIER


[1]Cass. Civ 3ème, 19 septembre 2019, n°18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562 

[2] Article L271-5 alinéa 4 du Code de la construction et de l’habitation « Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L125-5 du code de l’environnement ou l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant ».

[3] « Inscription du bien en zone de PPRNP entre la promesse et la vente : attention danger », Flash Defrénois, 7 octobre 2019, n°40, p. 1.

[4] Article 1589 du Code civil.

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