Droit des contrats

  • La récente solution, conforme au droit, du point de départ du délai de prescription de l’action en paiement au titre d’un crédit immobilier

          C’est sur le fondement de l’article L.137-2 du Code de la consommation et des articles 2224 et 2233 du Code civil que les juges du droit, réunis en la première chambre civile de la Cour de cassation, ont opéré un revirement de jurisprudence par quatre arrêts rendus le 11 février 2016. Ce revirement est notamment relatif au point de départ du délai de prescription de l’action en remboursement d’un crédit immobilier, consenti par un professionnel, au profit d’un consommateur. L’article L.137-2 du Code de la consommation énonce que « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans », dérogeant ainsi au délai de prescription de droit commun, de 5 ans. Les juges maintiennent toutefois leur position quant à la durée de ce délai de prescription spécial. 

         Avant ce revirement, et depuis un arrêt de la première chambre civile, en date du 10 juillet 2014 (Cass. 1re civ., 10 juill. 2014, n° 13-15.511), la prescription biennale de l’article L.137-2 sus-visé courait, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » : c’est-à-dire, en matière de crédit immobilier, à la date du premier incident de paiement non régularisé, consenti à un consommateur. 

        Le crédit immobilier est un crédit à long terme obtenu auprès d'un établissement de crédit et qui est destiné à financer tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction immobilière, ou des travaux pour un bien immobilier.

        Pour chaque fait d’espèce, une banque (créancier professionnel) consent un crédit immobilier à des particuliers (emprunteurs « consommateurs »). Au cours du remboursement du crédit, les particuliers défaillants se trouvent dans l’impossibilité de rembourser les mensualités dues au titre du crédit. Face à ces impayés, le créancier décide de mettre en oeuvre une déchéance du terme, afin de recouvrer la totalité du crédit impayé. En effet, en cas de mensualités impayées, la banque peut, si tel est prévu dans le contrat de prêt, prononcer la déchéance du terme, c'est-à-dire mettre fin au crédit avant la date prévue au contrat. Ainsi, la totalité des sommes dues au titre du prêt (échéances impayées, capital restant dû, intérêts de retard, pénalités...) sera réclamée par la banque, sans délai.

        Les juges du droit innovent en apportant une solution pertinente : « à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ». Cette solution découle assez logiquement de la lettre de l’article 2233 du Code civil, qui dispose que : « la prescription ne court pas : (…) 3° A l'égard d'une créance à terme, jusqu'à ce que ce terme soit arrivé ».

        Le délai de prescription de l’action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti à un consommateur, ne court, désormais, qu’à l’exigibilité effective de l’obligation.

    • La créance de chaque échéance mensuelle devient exigible lors de chacun des termes successifs exigibles (c’est-à-dire au jour où le débiteur consommateur aurait dû payer l’échéance) ;
    • La créance du capital restant dû devient effective au jour du prononcé de la déchéance du terme. Celui-ci est donc le nouveau point de départ du délai de prescription de cette action. 

    Anne-Lise BECQ

    Sources

    • AVENA-ROBARDET, Valérie. « Crédit immobilier : revirement de jurisprudence sur la prescription ». Dalloz actualité. 
    • LASSERRE CAPDEVILLE, Jérôme. « Point de départ du délai biennal de l'article L. 137-2 du Code de la consommation : le revirement attendu est enfin là ! » La Semaine Juridique, Édition Générale n° 8, 22 Février 2016, 220. 

  • Le droit des contrats nouveau est arrivé !

    Le droit des contrats n’est plus « le symbole du temps arrêté» comme le disait J. Carbonnier (« Le code civil », in P. Nora (dir) « Les lieux de mémoire », t.2.2).

    En effet, l’article 8 de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans le domaine de la justice et des affaires intérieures a habilité le gouvernement à réformer le droit des obligations (hormis la responsabilité civile dont seule la numérotation a changé) par voie d’ordonnance. C’est chose faite puisque l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a été publiée au JO du 11 février 2016 et entrera en vigueur le 1er octobre 2016.

    Si l’on s’en tient au droit des contrats, (sous-titre I, Le contrat, du Titre III les sources d’obligations) les nouvelles dispositions ont vocation, d’une part, à clarifier, et, d’autre part, à moderniser la matière.

    I- Une volonté de clarifier le droit des contrats

    L’ordonnance a d’abord le mérite de poser, en guise de dispositions liminaires, trois grands principes déjà admis en droit des contrats mais pas clairement exprimés : il s’agit de la liberté contractuelle (art. 1102), du principe de bonne foi, déclaré d’ordre public comme dans le projet Terré (art. 1104) et enfin de la force obligatoire du contrat (art. 1103).

    Le législateur reprend ensuite les classifications des contrats en les actualisant (art. 1105 à 1111-1) ; les contrats nommés qui avaient disparus de l’avant-projet d’ordonnance sont réintroduits, sans doute là encore dans un souci de clarté. Par ailleurs, le contrat cadre, très utilisé en droit de la distribution, est consacré et le contrat à exécution successive reconnu.

    Enfin, les plus grandes innovations concernent les règles relatives à la conclusion du contrat qui intègrent désormais les principales jurisprudences. Ainsi, la négociation précontractuelle fait son entrée dans le code civil (art. 1112) et doit être menée sous couvert de bonne foi et d’informations réciproques entre les parties. De même, le processus d’échange des consentements, offre et acceptation, est intégré dans le code civil (art. 1113 à 1122) ; en particulier, le caractère de fermeté et de précision de l’offre posé par la jurisprudence est repris et le principe de caducité de l’offre en cas de décès ou d’incapacité du pollicitant clarifie la jurisprudence antérieure. Notons encore que le nouvel article 1121 met un terme aux errements de la jurisprudence quant à la date et au lieu de conclusion du contrat entre absents, en optant pour la théorie de la réception.

    Le nouveau texte entend aussi moderniser le droit des contrats.

    II- Une volonté de moderniser le droit des contrats

    Il s’agissait ici de trouver une plus grande harmonie entre le droit des contrats français et le droit européen, et, au-delà, de faciliter la conclusion de contrats internationaux.

    Tout d’abord, dans le cadre des règles relatives à la validité du contrat, comme prévu, la cause disparait du code civil ; désormais la notion de « contenu » du contrat englobe et la cause et l’objet (art. 1128) : reste à suivre l’interprétation qu’en fera la jurisprudence. Quant aux vices du consentement, le code reprend l’essentiel de la jurisprudence antérieure, en particulier la notion de réticence dolosive (art. 1137 al.2).

    En matière de fixation du prix dans les contrats cadre, sans surprise, la jurisprudence relative à la fixation abusive est consacrée (art. 1164).

    La clause abusive, jusqu’alors prévue dans le code de la consommation (art. L. 132-1), fait son entrée dans le code civil (art. 1171), mais uniquement dans les contrats d’adhésion, contrairement à l’avant-projet d’ordonnance.

    Ensuite, dans le cadre des effets du contrat, notons l’admission de la théorie de l’imprévision, contrairement à la jurisprudence (art. 1195), ce qui va permettre aux parties de renégocier le contrat ou de permettre au juge de procéder à son adaptation, ce que prévoit déjà le droit européen des contrats, même sans accord des parties d’ailleurs (PDEC, 2003, art.6 :111). Notons encore la codification des conditions de la résiliation unilatérale du contrat à durée indéterminée (art. 1211) et le principe du respect « d’un délai de préavis raisonnable », dont les principes du droit européen des contrats donnent une définition (PDEC, 2003, art. 1 :302).

    On le voit à l’aide de ces quelques exemples, le nouveau droit des contrats, certes clarifié et modernisé, ne manquera pas d’alimenter la jurisprudence et les débats doctrinaux !

    Médéric GUEGUEN

     

    Sources :

    •  PDEC, Principes de droit européen des contrats, Société de législation comparé, vol. 2, 2003

    •  Avant-projet Catala : avant-projet de réforme du droit des obligations et du droit de la prescription, Doc. Française 2006

    •  Projet Terré : Pour une réforme du droit des contrats, Dalloz, 2009

    •  Projet Terré RGO : Pour une réforme du régime général des obligations, Dalloz 2013

    •  N. Dissaux et C. Jamin, Projet de réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, Supplément Code civil 2016, Dalloz.

  • La sanction du mauvais choix d’assurance de la part du constructeur non réalisateur

    Civ. 2e, 10 déc. 2015, F-P+B, n° 15-13.305

    On ne peut reprocher le manquement à l'obligation de conseil de la part de l'assureur quand le souscripteur a souscrit une garantie de constructeur non réalisateur alors qu'il est intervenu sur le chantier en qualité de maître d’œuvre.

    Une SCI a confié la construction d’une maison en VEFA à deux sociétés, mais elle s'est rendue sur le chantier. Ce qui n'apparaissait pas dans son contrat d'assurance. Les acheteurs assignent la SCI en réparation de dommages apparus post-livraison. La SCI présente alors une demande d’appel en garantie à l’encontre de l’assureur, demande rejetée par les juges du fond. Elle se pourvoit en cassation pour l'exécution des garanties souscrites et pour manquement à l'obligation de conseil de l'assureur.

    Dans sa décision rendue le 10 décembre 2015, la seconde chambre civile  de la Cour de cassation confirme l’analyse des juges du fond en sanctionnant la mauvaise souscription d'assurance de la part du constructeur (I), ce qui peut démontrer une certaine sévérité envers ce dernier (II).

    I – Du mauvais choix de garantie du constructeur

    L'obligation de conseil de l'assureur a pu être écartée (B) en raison du mauvais choix de souscription de garantie par le constructeur (A).

    A – La souscription de garantie par le constructeur non réalisateur

    L'assureur doit fournir une fiche d'information sur le prix et les garanties avant la conclusion du contrat. (L112-2 c.ass). Le constructeur non réalisateur fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de construction (L 241-2 c.ass).

    En l'espèce, la SCI a cherché à souscrire à une garantie de constructeur non réalisateur. En réalité, elle n'a pas donné les informations nécessaires à l'assureur lors de la déclaration des risques; elle est intervenue dans l'acte de construire en qualité de maître d’œuvre.

    La société vient reprocher à l'assureur de ne pas avoir respecté son obligation de conseil.

    B – Le rejet du manquement à l'obligation de conseil de l'assureur

    La responsabilité décennale du constructeur non réalisateur est engagée (L 241-1 c.ass).

    La SCI reproche à l'assureur de ne pas l'avoir conseillée sur une assurance plus adéquate. Les juges du droit estiment que l'assureur n'a pas manqué à son obligation de conseil car la SCI n'a pas informé de son intention de se rendre sur le chantier. Pourtant, la SCI reproche à l'assureur de ne pas s'être enquis de ses besoins afin de souscrire une assurance adaptée.

    L. 113-2, 2° c.ass impose au souscripteur de répondre exactement aux questions posées par l'assureur dans la mesure où l'assureur l'interroge sur les circonstances de nature à lui faire apprécier les risques qu'il prend en charge. Or, les documents pré-contractuels remis par l'assurance étaient-ils suffisamment pertinents? Cette question reste en suspens.

    Finalement, la souscription de la garantie par le constructeur ne correspondait pas aux besoins de ce dernier, et en raison de sa qualité de professionnel on lui découvre de nouvelles obligations.

    II - Vers une responsabilité exacerbée du constructeur

    Cet arrêt procède à une distinction entre les différents types de souscripteurs (A) et fait ainsi peser de nouvelles obligations sur le constructeur (B).

    A – Distinction préjudiciable entre souscripteur professionnel et souscripteur non professionnel

    A l'instar du droit de la consommation, le souscripteur du contrat d'assurance est considéré comme la partie faible. Soit le souscripteur est un non professionnel et alors s'applique tout l'arsenal juridique de protection pour la partie faible. Ainsi, l'assureur doit remplir consciencieusement son obligation d'information et de conseil. Soit le souscripteur est un professionnel et dès lors il doit avoir été suffisamment diligent pour s'être renseigné sur l'assurance la plus adéquate. Pourtant, là où la loi ne distingue pas, on ne doit pas non plus distinguer.

    Finalement, cette distinction illustre de manière classique les différentes exigences légales auxquelles le professionnel doit se conformer.

    B – L'obligation sous-entendue de compétences en matière d'assurance du constructeur

    Dans l'attendu de principe, les juges du droit ont souligné qu'aucun document ne mentionnait l'intervention sur le chantier en qualité de maître d’œuvre de la part de la SCI. Ainsi, le professionnel de la construction doit choisir correctement l'assurance la plus adéquate pour les travaux envisagés.

    En fait, cela revient à responsabiliser d'avantage les constructeurs: de comprendre les mécanismes de l'assurance et de connaître les assurances pertinentes en fonction de la nature de leur contrat de construction.

    Il faut en réalité combiner l'obligation de conseil et d'information de la part de l'assureur avec l'obligation pour le souscripteur de communiquer les informations exactes lors de la remise de la fiche d'information.

    Elynn Goullianne

    Sources:

    Soraya Amrani-Mekki – Mustapha Mekki  - Droit des contrats – D. 2015. 529

    Anne Pélissier - La déclaration de risques en questions - Recueil Dalloz 2014 p.1074.

    Pascal Dessuet  - La déclaration du risque ne peut être constituée que par des réponses à des questions dont l'assureur peut apporter la preuve. Quelles conséquences en assurance construction ? -  RDI 2014. p217

     

  • La vérification du casier judiciaire de l’acquéreur immobilier par le notaire

    Dans un souci de protection de la dignité de la personne humaine, la loi ALUR de 2014 (relative à l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose le renouveau de la vérification par le notaire du casier judiciaire de l’acquéreur immobilier, depuis l’entrée en vigueur de son article 77 repoussée au 1er janvier 2016. Toute inscription au casier judiciaire ne sera pas obstacle à la réalisation de la vente immobilière mais quelques condamnations pénales le seront, sauf exception. 

    Dans la nécessaire lutte contre l’habitat indigne, le législateur instaure un article L. 551-1 nouveau dans le Code de la construction et de l’habitation. Cet article dispose dans son I- que « pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique et au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent Code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations (…) ». Notamment, « le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine (…) » (article 225-14 du Code pénal).

    En effet, selon une étude de 2013, il existe, en France, 420 000 logements occupés considérés comme indignes. Sont considérés comme indignes par la loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » de 2009 « (…) les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Le législateur souhaite sanctionner de manière plus stricte ceux qu’il qualifie de « marchands de sommeil » (« personne qui loue des logements insalubres à des prix inabordables »), ceux qui devraient déjà pouvoir être sanctionnés en application de l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

    Le notaire devra alors se soumettre à la « consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'acquéreur au casier judiciaire national automatisé » de chaque nouveau futur acquéreur immobilier, sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 551-1 I. Celui qui aura été condamné pénalement en tant que marchand de sommeil ne pourra pas accéder à la propriété du bien immobilier. 

    Une exception à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier par ce dernier est toutefois et justement prévue (dans le sens du respect du droit à la propriété, à valeur constitutionnelle) : si ce dernier atteste de la destination du bien pour son occupation personnelle, l’opération de vente pourra poursuivre, comme si de rien n’était.

    A mon humble avis, un meilleur contrôle a posteriori des agissements des personnes condamnées à de telles peines, bien qu'onéreux, devrait voir le jour. De plus, ne serait-il pas trop facile de « tromper » le notaire sur la finalité réelle du bien, objet de l’acquisition ? 

    Anne-Lise BECQ

    Sources

  • Le manquement au devoir d’information et de conseil conduit le maître d’œuvre à engager sa responsabilité

    Cass. Civ. 3e, 15 oct. 2015, FS - P +B, n°14-24553, n°1102

    L’article 1147 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

    Dans la décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 15 octobre 2015, les juges de cassation reconnaissent responsable le maître d’œuvre qui manque d’informer le maître de l’ouvrage quant au risque encouru en cas de violation des droits immobiliers vis-à-vis de la propriété voisine. Dans les faits, la propriétaire (maître de l’ouvrage) avait pour souhait d’agrandir son bâti existant et avait pris soin de contacter un groupement d'entreprises du bâtiment (la société GEB), pour la réalisation d’une mission de maître d’œuvre. Face au démarrage de la construction, les époux de la propriété voisine ont assigné le maître de l’ouvrage en justice. Les juges du droit rejettent finalement les prétentions du pourvoi du maître d’œuvre en substituant ce dernier (et le notaire, de manière in solidum) à la propriétaire du fonds en cause pour les condamnations prononcées à son encontre (dans le cadre d’un appel en garantie).

    Le litige aurait pu se fonder de manière significative, sur la rédaction contradictoire de l’acte authentique d’acquisition de l’immeuble, notamment sur la partie relative aux servitudes du bien (un premier paragraphe exclut l’existence de servitudes, puis un second rappelle deux servitudes de vue et de tour d’échelle). Les servitudes qui grevaient le fonds acquis empêchaient l’acquéreur d’agrandir le bâti originel, sans que cela soit mis clairement à la connaissance de la propriétaire. Mais les juges du droit arguent de la responsabilité principale du maître d’œuvre (GEB), en soutenant qu’« en sa qualité de professionnel, il lui appartenait de vérifier si cette construction était conforme avec les obligations légales, réglementaires mais aussi conventionnelles afférentes à l’immeuble ».

    La responsabilité du notaire n’est que subsidiaire alors même qu’il confie avoir été tenu informé du projet d’agrandissement de l’immeuble par la propriétaire. Les juges du fond rappelaient en effet que « les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité ». 

    Mais il semble que le fond du litige repose sur la construction édifiée par le maître d’œuvre et son irrespect envers les obligations conventionnelles dont il aurait dû prendre connaissance, par l’étude préalable du titre de propriété. 

    Les obligations telles que celle d’information et de conseil imposées au professionnel dans une relation contractuelle avec un profane doivent être exécutées de manière claire, précise, non ambiguë et compréhensible, sans quoi le professionnel encourt la mise en jeu de sa responsabilité. Il est nécessaire de rappeler que tout professionnel doit mettre en garde le profane de respecter les droits en présence, en l’espèce, les droits immobiliers des propriétaires voisins. Sans oublier que la cliente lésée par l’inexécution des obligations du professionnel avec qui elle est en relation  contractuelle, peut agir en réparation du préjudice de jouissance de son immeuble contre ce dernier.

    Anne-Lise BECQ

    Sources

  • La disparition de la cotitularité "tant légale que conventionnelle" du bail d'habitation des époux en cas de divorce

    Par un arrêt en date du 22 octobre 2015 (n°14-23.726), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a entériné le principe suivant lequel la transcription du jugement de divorce des époux sur les registres de l’état civil emporte la disparition de la cotitularité tant légale que conventionnelle du bail d’habitation.

    L’article 1751 du Code civil pose le principe de la cotitularité légale du bail à usage d’habitation, qui est l’un des effets que le législateur a voulu attacher au mariage afin de protéger le logement familial. En effet, l’article susvisé, en son premier alinéa, indique que le mariage rend les époux cotitulaires du bail d’habitation, que ce bail ait été conclu avant ou pendant le mariage et quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux. En raison du caractère impératif de cet article, les époux ne peuvent pas déroger à ce principe. Du fait de cette cotitularité du bail d’habitation, et conformément à l’article 220 du Code civil, ces derniers sont solidairement tenus des loyers afférents au bail du logement occupé.

    L’article 1751, en son deuxième alinéa, prévoit qu’en cas de divorce ou de séparation de corps, le jugement de divorce pourra attribuer le droit au bail à l’un seulement des époux. En effet, étant donné que cette cotitularité et cette solidarité sont des effets du mariage, le divorce entraine donc leur disparition.

    En l’espèce, une SCI a donné à bail à des époux un appartement à usage d’habitation. Quelques années plus tard, ces époux ont divorcé et le jugement de divorce a attribué le droit de bail à l’ex-épouse. Par la suite, cette dernière a été placée en liquidation judiciaire avant de décéder. La SCI a assigné l’ex-conjoint et la mandataire à la liquidation judiciaire de l’ex-épouse en paiement des loyers échus à compter du décès de cette dernière jusqu’à la date de restitution des clés de l’appartement.

    Très classiquement, sur le fondement de l’article 1751 du Code civil, la Cour d’appel de Paris a, par un arrêt du 26 juin 2014, débouté la société de sa demande, arguant que la société n’était pas en droit de demander à l’ex-conjoint le paiement des loyers échus « au motif que la cotitularité du bail prévue par la loi entre deux époux avait cessé à compter de la transcription du jugement de divorce ». Il s’agit ici, en la matière, d’une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (cf. arrêt 2ème civ. du 3 octobre 1990 n°88-18.453).

    Cependant, l’angle d’attaque choisi par la société était celui de la cotitularité conventionnelle. Elle fait valoir que l’ex-époux ne pouvait, du fait de son divorce, soutenir qu’il avait perdu la qualité de locataire, dans la mesure où le bail avait été signé par les deux époux et que, certes, leur divorce avait mis fin à la cotitularité légale du bail mais pas à la colocation conventionnelle de ce bail résultant d’une clause les engageant solidairement. En effet, certes, l’article 1751 du Code civil trouve ici à s’appliquer puisqu’il s’agit d’un couple marié mais les époux sont cotitulaires du bail d’habitation également en raison de leur participation conjointe à la conclusion du bail, durant leur mariage, sur lequel ils ont apposé leur signature et dans lequel est insérée une clause de solidarité. Il est important de noter que cette clause de solidarité peut prendre fin naturellement, c’est-à-dire par l’expiration du bail mais également de manière anticipée lorsque l’un des époux souhaite donner congé au bailleur. Etant donné, qu’en l’espèce, aucun de ces évènements n’est apparu, la société soutient que l’ex-conjoint restait solidaire au titre de la colocation conventionnelle.

    L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 22 octobre 2015 se veut être un arrêt de principe puisque la 3ème chambre civile vient contrecarrer l’argumentation de la SCI et fait droit à la décision prise par les juges du fond en affirmant que « la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle ». Cette solution signifie donc que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux aux registres de l’état civil met un terme à la cotitularité légale du bail mais également au contrat de bail signé par les deux époux puisque, désormais, seul cet époux désigné est titulaire du bail.

    Il est incontestable que cette solution retenue par la Cour de cassation est favorable au preneur à bail. En effet, puisque ce dernier se voit dépossédé de sa qualité de locataire, il est exonéré de toutes les obligations afférentes à savoir d’une part de son obligation solidaire de payer les loyers et, d’autre part,  de son obligation de donner congé au bailleur. En revanche, cette solution est beaucoup moins favorable au bailleur qui voit son assiette de gage fortement réduite. Il ne pourra plus obtenir de la part de l’ex-époux le paiement des loyers échus après cette transcription du jugement de divorce aux registres de l’état civil ; ce qui rend inconfortable sa position en raison du fait qu’il peut être très difficile pour ce dernier d’être informé de l’évolution de la situation matrimoniale des époux, information capitale pour lui permettre d’anticiper ce genre de difficulté.

    Marie CALLOCH

    Sources :

    - « Bail d’habitation et divorce : fin de la solidarité avec la transcription du jugement ». Editions Francis Lefebvre > Actualités > Immobilier > Location.

    - « Cotitularité du bail entre époux : la transcription du jugement de divorce met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle ». Actualités du droit. L’info par LAMY, pour les professionnels du droit.

    - Me DRAY,  Joan. « La cotitularité du bail à usage d’habitation ». 

     

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  • Une partie revendiquée commune par le syndicat de copropriété peut être acquise par usucapion

    Civ. 3e, 8 oct. 2015, FS-P+B, n° 14-16.071

    La propriété peut sacquérir par le jeu de lusucapion. Lusucapion, ou prescription acquisitive, est définie à larticle 2258 du Code civil comme étant « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». Larticle 2272 du même code est la règle de droit rappelée par les juges du droit afin de casser larrêt dappel, celui-ci dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

    Une décision novatrice a été récemment rendue par la Cour de cassation en matière de prescription acquisitive concernant une partie, à lorigine, privative dun immeuble. Les juges du droit cassent larrêt de la cour dappel de Reims du 4 février 2014, au visa de larticle 2272 précité, en constatant que les syndicats (de copropriétaires en lespèce) pouvaient bénéficier au même titre que les personnes physiques de la prescription acquisitive de 30 ans, pour acquérir la propriété dun lot. En lespèce, un propriétaire divise puis vend un immeuble en lots. Un lot comprenant un garage fait lobjet dune vente ultérieure avec lun des copropriétaires. Le syndicat se prévaut de lacquisition du lot par prescription trentenaire et assigne la partie venderesse afin dobtenir l'annulation de la vente du lot litigieux.

    N'est pas revendiqué ici le caractère privatif du lot en question mais bien son caractère commun. En effet, selon le syndicat le lot correspond au garage à vélo utilisé par les copropriétaires depuis plus de 30 ans (prescription acquisitive trentenaire). La première question se situe au niveau de la capacité et des pouvoirs du syndicat à revendiquer une telle acquisition. Lobjet dun syndicat des copropriétaires est celui de conserver et dadministrer limmeuble en copropriétéMais les juges du fond rappellent leffet rétroactif de la possession : « la propriété est censée remonter, non pas au jour où la prescription a été acquise ou invoquée, mais à celui où elle a commencé à courir, cest-à-dire au début de la possession ». Ainsi puisque le lot litigieux a déjà acquis la qualité de partie commune, le syndicat agit en défense de celle-ci, et on ne peut dès lors lui reprocher une incapacité dagir. Il parait important de relever que dorénavant une personne morale, le syndicat, pourra acquérir la propriété dun immeuble non pas par sa propre possession mais par celle des copropriétaires, ceux ayant utilisé le garage à vélo, donc de manière indirecte, et dans le but d’évincer lun des copropriétaires au profit dune partie dentre eux. En effet, dans cette hypothèse le jeu de la prescription sanctionne à la fois le propriétaire négligent dorigine et lacquéreur copropriétaire.

    Finalement, larrêt fait apparaitre clairement la supériorité du droit de propriétéà valeur constitutionnelle, rappelons-le, au profit dun syndicat au titre dune collectivité de copropriétaires. Le droit commun de lusucapion prévaut également sur les règles du droit de la copropriété, et, notamment, sur larticle 26 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le syndicat des copropriétaires ne pourrait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire la transformation en partie commune dune partie privative.

    La modification de la destination des lots sans le vote ou le consentement des copropriétaires semble ainsi jouer en faveur de la majorité. Mais pour autant tout nest pas réglé. Il faudra notamment répartir les nouvelles charges et apporter des modifications dans les actes de copropriété, qui se fera par le vote en assemblée générale.

    Anne-Lise Becq

    Sources :

    - Me Finalteri, Christian. « Aucune disposition ne soppose à ce quun syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété dun lot ».

    Le Rudulier, Nicolas. « Usucapion dune partie privative par le syndicat de copropriété », Dalloz Actualité.

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