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Droit des contrats

  • Cassation partielle d’un arrêt d’appel pour refus d’application d’une clause contractuelle

    Par un arrêt rendu le 10 février 2021[1], la Cour de cassation rappelle que la force obligatoire d'un contrat légalement formé est une règle fondamentale que le juge doit appliquer.

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  • Vente immobilière : la défaillance de la condition suspensive de prêt

    Par un arrêt du 14 janvier 2021[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la défaillance de la condition suspensive de prêt.

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  • La force majeure ne peut pas être invoquée par le créancier de la prestation inexécutée

    Dans un arrêt rendu en date du 25 novembre 2020 (Cass. 1re civ., 25 novembre 2020, n° 19-21.060), la première chambre civile de la cour de cassation a décidé que la partie à un contrat qui, du fait dun événement de force majeure, na pas pu profiter de la prestation quil a payée ne peut pas obtenir lanéantissement du contrat en invoquant cet événement.

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  • La nullité d’une promesse de vente immobilière de longue durée à défaut d’acte notarié est relative

    Par un arrêt en date du 26 novembre 2020, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision inédite : seule la partie qui promet de vendre peut demander lannulation pour défaut dacte notarié dune promesse de vente immobilière dune durée supérieure à dix-huit mois.

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  • La rentabilité économique n’est pas une caractéristique essentielle d’une installation photovoltaïque

    Dans un arrêt rendu en date du 21 octobre 2020[1], la première chambre civile de la Cour de cassation décide que le vendeur professionnel dune installation photovoltaïque n’est pas tenu dinformer lacheteur consommateur sur la rentabilité économique de cette installation si elle na pas été intégrée aux prévisions contractuelles des parties.

     

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  • La nature juridique du contrat de séjour dans un EHPAD

    Par un arrêt du 3 décembre 2020[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la nature juridique du contrat de séjour dans un EHPAD.

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  • La bonne foi du possesseur face à la demande d'annulation de la vente par un tiers

    Par un arrêt du 1er octobre 2020[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la bonne foi du possesseur en cas d’action tendant à la résolution ou à l’annulation d’une vente.

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  • Le péril des personnes handicapées concernant l'accessibilité aux trains: La SNCF, un bon élève ?

    Une personne handicapée ne peut pas se plaindre de ses conditions de transport sur un réseau ferré si le transporteur a respecté les obligations légales de mise en conformité progressive des voitures.

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  • Feuille de route relative à l’appréciation de la qualité de non-professionnel d’une personne morale

    Comment apprécie-t-on la qualité de non-professionnel d’une personne morale ?

    C’est sur cette question que s’est penchée la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 17 octobre 2019[1].

    En l’espèce, une SCI qui a pour activité la location de biens immobiliers, avait conclu avec une société de construction, un contrat de travaux d’édification d’un hangar. Après expertise attestant l’existence de plusieurs désordres affectant le bâtiment, la SCI a assigné le constructeur en indemnisation du préjudice résultant desdits désordres. Le constructeur lui a alors opposé une clause limitative de responsabilité figurant dans les conditions générales de marché. En retour, la SCI lui avait opposé le caractère abusif de cette clause, en se prévalant de sa qualité de non-professionnel.

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  • La rupture brutale des relations commerciales établies dans le contrat de gérance-mandat

    Le 02 octobre 2019[1], la Cour de cassation s’est prononcée pour la première fois sur la rupture brutale des relations commerciales établies concernant un contrat de gérance-mandat.

    Dans les faits, une société de conseil et une enseigne de distribution de produits ont conclu, pour l'exploitation d'un magasin appartenant à cette dernière, un contrat de gérance-mandat d'une durée d'un an avec tacite reconduction, prenant effet au 01 avril 2010. L’enseigne qui est le mandant, a informé le gérant-mandataire, par lettre du 14 janvier 2013, que le contrat ne serait pas renouvelé au-delà du 31 mars 2013. Ce dernier l'a donc assigné en paiement de dommages-intérêts, notamment pour rupture brutale de la relation commerciale établie en application de l'article L. 442-6, I, 5° du Code de commerce et, subsidiairement, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, ainsi qu'en annulation de la clause de non-concurrence post-contractuelle et en réparation du préjudice correspondant.

     

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  • L'obligation d'information du vendeur d'immeuble quant aux risques naturels perdure jusqu'à la réitération de la promesse par acte authentique

    Par un arrêt du 19 septembre 2019[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation intervient sur l’étendue de l’obligation d’information du vendeur d’immeuble en cas de plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP). 

     

    En l’espèce, la SCI « Lauren Clair Soleil » a conclu le 13 août 2008 par acte sous seing privé une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain de camping avec la SCI « Christelle et Marc ». La SCI venderesse a également vendu le fonds de commerce du camping à la SCI « Chloé et Maëlle ». Le dossier de diagnostic technique a été fourni aux acquéreurs lors de la conclusion de la promesse en vertu de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Le 24 mars 2009, la promesse de vente est réitérée par acte authentique devant notaire. Cependant, entre la conclusion de la promesse de vente et la réitération par acte authentique, un arrêté préfectoral en date du 25 novembre 2008 a classé le terrain en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation. Ce n’est que plusieurs années plus tard que les acquéreurs s’en rendent compte, suite à un refus de permis de construire. C’est pourquoi la SCI « Christelle et Marc » et la SCI « Chloé et Maëlle » assignent la venderesse en résolution des ventes et indemnisation du préjudice pour manquement à son obligation d’information sur l’existence d’un PPRNP. 

     

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  • Caducité « par voie de conséquence » d’un contrat interdépendant d’un contrat résilié par ordonnance du juge-commissaire

    Le 11 septembre 2019, la Chambre commerciale de la Cour de cassation[1] s’est prononcée quant aux conséquences de la résiliation d’un contrat de maintenance sur le contrat de location financière interdépendant. 

    Dans les faits, une société avait initialement conclu deux contrats avec le même prestataire : un contrat de location financière de matériels et un contrat de maintenance desdits matériels. A la suite de l’ouverture d’une liquidation judiciaire à l’encontre de la société prestataire, le matériel a été cédé à une société tierce. Dans le cadre de cette liquidation, le juge-commissaire a prononcé la résiliation du contrat de maintenance en mars 2013. La société preneuse avait cessé de payer les loyers à la société nouvellement propriétaire du matériel au motif d’un dysfonctionnement du matériel loué, à compter du mois de juillet 2012. La société loueuse a assigné la société preneuse en constatation de la résiliation du contrat de location et en paiement des loyers impayés. La Cour d’appel d’Aix en Provence a accueilli ses demandes dans un arrêt du 21 décembre 2017.

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  • La prohibition d’une sous-location irrégulière par des locataires sur Airbnb

    Pratiquée régulièrement via internet par les locataires, la sous-location d’un bien immobilier à usage d’habitation est, par principe, interdite sans l’accord du propriétaire. C’est ce que rappelle la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019[1].

    En l’espèce, le 16 avril 1997, un appartement est donné à bail à un couple. Celui-ci a sous-loué l’appartement via la plateforme Airbnb, sans l’accord du bailleur.

    Le 08 avril 2014, le nouveau propriétaire dudit appartement délivre aux locataires un congé de reprise à son profit. Ayant eu connaissance de la sous-location, il assigne les locataires en validité du congé et leur demande le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.

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  • Précision quant à l’identification du débiteur dans les mentions manuscrites d’un contrat de cautionnement

    Le 9 juillet 2019[1] la Cour de cassation s’est une nouvelle fois prononcée sur l’épineuse question des mentions manuscrites en droit du cautionnement. 

    En l’espèce, la société CGA et une personne physique, entrepreneure individuelle, exerçant en son nom personnel sous l’enseigne « atelier Vosgien de transformation du bois » (AVTB), concluent le 14 décembre 2004 un contrat d’affacturage. L’époux de l’entrepreneure se porte caution de l’engagement souscrit par sa conjointe. Celle-ci est par la suite mise en redressement judiciaire, et la société créancière assigne alors son époux en qualité de caution pour le paiement des prestations réalisées. Ce dernier invoque la nullité du contrat de cautionnement pour indétermination du débiteur dans la mention manuscrite. 

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  • Nullité d'une vente conclue à titre de garantie : pacte commissoire et clause de voie parée

    Le 20 décembre 2018, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la nullité d’une vente conclue à titre de garantie entre un emprunteur et un prêteur.

    En l’espèce, M. X a consenti à la société Mimoseraie (la société), par un acte du 7 avril 2011, un prêt d’un montant de 900 000 euros. Ce prêt est garanti par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle de second rang portant sur une parcelle de terrain. Le même jour, la société et M. X ont conclu une promesse synallagmatique de vente. Cette dernière avait pour objet la parcelle de terrain et stipulait que la promesse serait nulle si le vendeur remboursait, à son échéance, c'est-à-dire le 7 octobre 2011, le montant du prêt avec les intérêts et accessoires, et payait la somme forfaitaire de 260 000 euros à titre d'indemnité libératoire. Le 7 avril 2011, M. Y, gérant de la société, par une reconnaissance de dette, a reconnu devoir à M. X la somme de 258 750 euros à rembourser la 7 octobre 2011 également. A cette date, le prêt n’a pas été remboursé. M. X a donc assigné la société ainsi que M. Y en vente parfaite de la parcelle de terrain et en paiement des sommes.

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  • Les clauses attributives de juridiction lors d’abus de position dominante

    Le 30 janvier 2019, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la portée des clauses attributives de juridiction lorsqu’une atteinte au droit de la concurrence est alléguée.

    La société eBizcuss.com (la société eBizcuss) s’est vu reconnaitre la qualité de revendeur agréé des produits de la marque Apple par un contrat signé le 10 octobre 2002 avec la société Apple Sales International, société irlandaise appartenant au groupe Apple. Dans ce contrat se trouvait une clause attributive de juridiction. Celle-ci désignait les juridictions irlandaises comme étant compétentes en cas de litiges. Elle permettait également à la société irlandaise de saisir les juridictions françaises ainsi que les juridictions de tout pays où elle aurait subi un préjudice.

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  • Clause pénale et clause de dédit : l’importance de la qualification

    Une clause de dédit est une clause permettant au cocontractant de dénoncer le contrat moyennant le versement de la somme stipulée. Tel ne sera pas le cas d’une clause qui a pour objet de contraindre un cocontractant à exécuter le contrat jusqu’à son terme et d’évaluer de manière forfaitaire le préjudice subi par l’autre partie en cas de rupture anticipée du contrat. Une telle clause s’apparente à une clause pénale.

    La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 décembre 2018, s’est prononcée sur la requalification en clause pénale d’une clause insérée dans un contrat et intitulée clause de dédit. La qualification d’une telle clause est en effet importante car elle n’aura pas les mêmes conséquences en cas de litige.

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  • La rupture du contrat d’agence commerciale donne droit à indemnisation même si celle-ci est intervenue au cours de la période d’essai

    Dans un arrêt rendu le 23 janvier 2019, la chambre commerciale a censuré la décision de la Cour d’appel qui avait décidé que l’indemnité compensatrice prévue en cas de rupture du contrat d’agence commerciale n’était pas due si la rupture intervenait au cours de la période d’essai.

    Cet arrêt met fin à un litige de plusieurs années opposant deux sociétés, litige qui s’est même retrouvé devant la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) à cause d’une question préjudicielle soulevée par la Cour de cassation.

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  • En l’absence d’engagement du délégué de régler le créancier, la délégation ne peut être caractérisée

    Dans un arrêt du 22 novembre 2018, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a dû se prononcer sur la validité d’une délégation et sur les conditions nécessaires à sa caractérisation.

    En l’espèce, la Banque calédonienne d’investissement a consenti deux prêts à un particulier pour lui permettre de financer l’acquisition de parts au sein de deux SCI, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété. Le remboursement de ce prêt était garanti par l’inscription de deux hypothèques sur ces lots. L’emprunteur, représenté par le syndic de copropriété, avait par ailleurs souscrit une assurance multirisques. Cependant, en 2005, un incendie ravage une grande partie de l’immeuble et notamment les lots, propriétés des SCI. C’est à l’issue d’un arrêt du 9 août 2012 que l’assureur verse finalement diverses sommes qui étaient dues au titre de l’assurance souscrite. Cependant, la banque assigne le 15 octobre 2013 l’assureur en paiement des indemnités dues à la suite de l’incendie sur le fondement d’une délégation dont elle se prévaut et des dispositions de l’article L.121-13 du Code des assurances.

    Déboutée en première instance puis en appel, la banque se pourvoit en cassation.

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  • La clause de non-concurrence souscrite par le cédant de droits sociaux

    La clause qui interdit au cédant de participer activement à l'exploitation d'un fonds de commerce concurrent de celui de la société cédée ne lui interdit ni de faire un apport en compte courant à une société concurrente, ni de conserver, dans cette société concurrente, gérée par son fils, une participation qu'il détenait avant la cession.

    Ce principe a été posé dans un arrêt de la Cour de cassation en date du 12 décembre 2018. La chambre commerciale s'est prononcée sur la portée d'une clause de non-concurrence souscrite par le cédant de droits sociaux.

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  • L’obligation pour le juge de soulever d’office le caractère abusif d’une clause invoquée par une partie au litige

    Dans un arrêt rendu le 10 octobre 2018, la première chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que le juge était soumis à une obligation de relever d’office le caractère abusif d’une clause qui est invoquée par une des parties au litige.

    En l’espèce, la Banque de Tahiti avait consenti à un particulier un prêt immobilier pour un montant total de 30 000 000 francs CFP, lequel était remboursable en deux-cent quarante mensualités. Ce prêt était également assorti d’un cautionnement et avait pour finalité de financer la construction de la résidence principale du particulier.

    Cependant, la banque constate une inexactitude dans la déclaration de son client. En vertu de l’article 9 de ses conditions générales relatif à ce cas, elle réclame le paiement anticipé des deux-cent quarante mensualités. Subrogée dans les droits de la banque, c’est la caution qui assigne le consommateur en paiement.

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  • La date de la promesse unilatérale de vente permet d’apprécier la violation du pacte de préférence

    Dans un arrêt rendu le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que c’est la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente, et donc date à laquelle le promettant décide de vendre, qui permet d’apprécier la violation d’un pacte de préférence.

    En l’espèce, un pacte de préférence avait été conclu entre deux personnes le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans. Ce pacte de préférence portait sur deux lots d’un ensemble immobilier. Mais le 2 septembre 2009, le promettant s’engage dans une promesse unilatérale de vente avec un tiers, par le biais d’un acte notarié. Cette vente est définitivement conclue en novembre 2009. Le bénéficiaire du pacte de préférence et donc du droit de priorité décide alors d’agir et d’intenter une action en annulation de la vente et en substitution à l’encontre du promettant et du tiers acquéreur mais également à l’encontre des notaires et de l’agence immobilière pour non-respect du pacte de préférence.

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  • La vente ferme et définitive en cas de présence d’une clause de réserve de propriété

    La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 17 octobre 2018, a pu se prononcer une nouvelle fois sur la clause de réserve de propriété. La Cour a retenu que la clause de réserve de propriété stipulée pour la garantie de la créance du prix d’un contrat de vente constitue une sûreté. Cet arrêt affirme une solution déjà acquise antérieurement.

    En l’espèce, il s’agissait de la société Casino de Grasse exploitante d’un casino qui a acquis des machines à sous, accompagnées de leurs kits de jeu avec une clause de réserve de propriété en faveur du vendeur, la Société française de commercialisation d'appareils automatiques (ci après la société SFC2A). L’acquéreur a été placé en liquidation judiciaire le 2 mars 2015. De ce fait, le vendeur a revendiqué la propriété des biens vendus, conformément aux stipulations de l’article L.624-9 du Code de commerce.

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  • Bail commercial : Acceptation des locaux en l’état et raccordement à l’eau/électricité

    Dans le cadre d’un bail commercial, l’acceptation des locaux en l’état par le locataire, fait-elle peser sur ce dernier le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et au réseau électrique ?

    La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 11 octobre 2018. Le locataire, même acceptant de prendre les locaux en l’état, n’a pas à supporter les travaux de raccordement du local au réseau des eaux usées et au réseau électrique, sauf stipulation contraire insérée dans le bail.

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  • La répercussion de la faute commise par le mandataire sur un tiers au contrat

    Même sans générer un dol, le comportement fautif du mandataire engage sa responsabilité envers le tiers qui en a subi un dommage (Cass 1ère civile du 19 septembre 2018[1]).

    Dans un arrêt du 19 septembre 2018, la première chambre civile de la Cour de cassation affirme que même si le comportement d’un mandataire n’est pas intentionnellement dolosif, il engage tout de même son auteur à l’égard d’un tiers au contrat qui aurait subi un dommage en résultant.

    En l’espèce, une association a fait appel aux compétences d’un courtier dans le but de souscrire une garantie de remboursement de frais médicaux, proposée par une mutuelle. Le contrat est conclu en décembre 2010. Un an plus tard, la mutuelle met fin à sa relation contractuelle avec l’association. Sa décision serait justifiée par l’envoi de la part du courtier, d’informations erronées portant notamment sur les personnes bénéficiaires de cette garantie et des risques encourus lors de la souscription. Sur le fondement du dol, la mutuelle poursuit ainsi le courtier en indemnisation du préjudice qu’elle subit du fait de l’envoi de ces mauvaises informations.

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  • La résolution du contrat n’empêche pas l’application d’une clause limitative de responsabilité

    La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt du 7 février 2018, est venue opérer un revirement de jurisprudence concernant la résolution des contrats et la possible application des clauses y figurant.

    Les faits remontent au 12 octobre 2010. La société CNIM a procédé à des réparations sur une chaudière d’une centrale exploitée par une société exerçant dans le domaine de l’énergie, la société SCT. A la suite de ces réparations, de nouvelles fuites sont survenues. Une expertise judiciaire a alors été diligentée et a conclu que ces fuites étaient imputables aux soudures effectuées par la société CNIM.

    En conséquence, la société Valmy énergies, venant aux droits de l’exploitant de la centrale (la société SCT), décide d’assigner la société CNIM en résolution du contrat ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et financiers subis. Pour se défendre, la société CNIM oppose la clause limitative de responsabilité stipulée dans le contrat.

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  • L’obligation du locataire de réaliser sous astreinte les travaux avancés par le bailleur

    Quelle solution est offerte au bailleur lorsqu’un locataire n’exécute pas les travaux qui ont été autorisés par le juge et que les frais ont été avancé par le bailleur ? Par un arrêt du 21 décembre 2017 la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur ce point. Elle affirme que le bailleur qui a effectué l’avance des frais de remise en état d’un logement peut demander la condamnation du locataire à exécuter les travaux. 

     

    En l’espèce, un établissement a loué un logement en 1993. La locataire, arguant la non-conformité du logement, a assigné le bailleur afin de pouvoir effectuer des travaux. Le 13 mai 2005, la locataire a été autorisée par le juge, sur le fondement de l’article 1144 ancien du Code civil (article 1222 nouveau), à effectuer des travaux de mise en conformité des lieux et à installer un système de chauffage individuel aux frais du bailleur. Par la suite, le bailleur a versé les sommes indispensables à l’accomplissement des travaux. Toutefois, la locataire n’a procédé à aucun des travaux autorisés. Dans ce contexte, le bailleur l’a assigné en exécution de ces derniers sous astreinte. Par voie reconventionnelle, la locataire a sollicité l’indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subis.

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  • La nécessité de l’intervention d’un huissier pour mettre en œuvre la clause résolutoire d’un bail commercial

    Le commandement de payer, préalable indispensable à la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans un bail commercial, doit être délivré par acte extrajudiciaire. Telle est la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt semblant être de principe rendu le 21 décembre 2017.

    En l’espèce, une société a donné à bail commercial un local le 9 juin 2000. Le 4 octobre 2007, afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyers et de charges, le bailleur a adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat au locataire. Le commandement étant resté infructueux, le bailleur saisi le juge afin que soit constatée la résiliation de plein droit du bail.

    La cour d’appel de Nouméa fait droit à cette demande dans un arrêt 15 octobre 2015. Les juges du fond retiennent que la lettre recommandée valait sommation dans la mesure où il en résultait une interpellation suffisante du débiteur. Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation.

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  • Absence d’obligation d’information du liquidateur judiciaire à l’égard de l’acquéreur d’un bien immobilier

    Dans un arrêt du 21 décembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que le liquidateur judiciaire n’a pas d’obligation d’information ou de conseil à l’égard du cessionnaire dans le cadre d’une vente de gré à gré.

    En l’espèce, le juge-commissaire à la liquidation d’une société civile immobilière (SCI) a décidé par ordonnance du 11 avril 2008, la vente de gré à gré de quatre parcelles et de deux appartements en copropriété au profit d’une société, en contrepartie d’un prix payable au plus tard le 30 juin de la même année. La société cessionnaire n’a pas signé l’acte authentique de vente. Par conséquent, le mandataire ad hoc de la SCI l’a assigné ainsi que le liquidateur judiciaire, en paiement du prix de vente.

    L’affaire est portée devant la cour d’appel de Basse-Terre, qui rend un arrêt le 18 avril 2016 rejetant toutes les demandes du mandataire ad hoc contre la société. Effectivement, la cour d’appel retient que le liquidateur devait assurer l’exécution de bonne foi de la vente et informer le futur acquéreur sur le risque de valider son offre d’acquisition des terrains avant l’expiration du délai de recours contre le permis de construire le 6 mars 2008. Selon les juges du fond, le liquidateur a manqué à son obligation d’information auprès de l’acquéreur, ce qui était de nature à engager sa responsabilité.

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  • L’absence de date de conclusion dans un contrat à durée déterminée n’est pas une cause de requalification en contrat à durée indéterminée

    Le 20 décembre 2017, la chambre sociale de la Cour de cassation a confirmé sa lecture stricte des dispositions de l’article L.1242-12 du Code du travail.

    Cet article dispose que « Le contrat de travail à durée déterminée est établi par écrit et comporte la définition précise de son motif. A défaut, il est réputé conclu pour une durée indéterminée […] ». Il précise également les mentions obligatoires à faire figurer dans un contrat de travail à durée déterminée, parmi lesquelles le nom et la qualification de la personne remplacée[1], la date du terme, la durée du contrat, l’intitulé de la convention collective applicable, ou encore le montant de la rémunération.

    En l’espèce, une salariée a sollicité la requalification de ses contrats de travail à durée déterminée en contrats de travail à durée indéterminée, au motif qu’ils lui avaient été transmis tardivement par son employeur. En effet, la salariée a estimé que, n’ayant pas précisé de date de conclusion dans les contrats de travail à durée déterminée, son employeur n’était pas en mesure de démontrer lui avoir remis ces contrats dans les deux jours suivant l’embauche, ainsi que l’y oblige pourtant l’article L. 1242-13 du Code du travail.

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  • Responsabilité du notaire en cas de manquement à son obligation d’information et de conseil

    Le 20 décembre 2017, la première chambre civile de la Cour de cassation s’est exprimée sur l’exigence d’information et de conseil du notaire à l’égard de ses clients en précisant les contours de ce devoir. Cette solution illustre concrètement l’engagement de la responsabilité professionnelle du notaire lorsque son client subi un redressement fiscal dont le fait générateur découle de ses conseils.

    En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) a acquis un terrain à bâtir pour y faire construire des lots et les vendre. La SCI a ensuite cédé cinq de ces lots par le biais d’actes authentiques. Ces derniers mentionnaient que ces mutations entraient dans le champ d’application des droits d’enregistrement conformément à l’article 257, 7°, 1, a, alinéa 3 du Code général des impôts, comme étant effectuées au « profit de personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation ».

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  • Limitation par la Cour de cassation de sa jurisprudence autorisant les conventions de preuve

    La validité des conventions de preuve portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition est depuis longtemps admise par la jurisprudence. Cependant, la Cour de cassation est venue tempérer cette admission en interdisant de telles conventions dans le cas où elles créent une présomption irréfragable qui profite à l’une des parties. Cette limitation découle d’un arrêt de la chambre commerciale de la Haute juridiction du 6 décembre 2017.

    Dans cette affaire, la société RBI a signé un contrat en 2011 portant sur un progiciel avec la société BIT qui édicte des logiciels. A la suite de dysfonctionnements du progiciel objet du contrat, la société RBI a résilié le contrat par l’envoi d’une lettre simple. Considérant que la rupture du contrat était brutale et infondée, la société BIT a saisi le juge d’une demande de dommages-intérêts. En parallèle, la société RBI a demandé, à titre reconventionnel, la résolution judiciaire du contrat.

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  • Validité de la promesse de vente malgré le non-respect de la clause de réitération par acte authentique

    Le 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a une nouvelle fois apporté des précisions en matière de promesse de vente. Il en découle que la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l’acte notarié n’est pas caduque en l’absence de signature de cet acte à l’expiration du délai si cette sanction n’est pas prévue dans l’acte.

    En l’espèce,  un couple de vendeurs a conclu avec l’acquéreur une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir. Cette promesse précisait que «  la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais ». Elle prévoit en outre une date butoir, le 10 juillet 2012, avant laquelle la signature de l’acte authentique doit intervenir. Cette date étant passée sans que l’acte authentique ne soit signé, l’acquéreur poursuit les vendeurs en réitération de la vente sous astreinte et en paiement de la clause pénale.

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  • L’ARJEL s’exprime sur les interdictions et limitations de parier

    Le 23 novembre 2017, l’Autorité de régulation des jeux en ligne (ARJEL) a répondu à la question suivante : un opérateur de paris sportifs peut-il refuser de contracter avec un parieur ou limiter le montant de ses mises sur un pari ?

    Pour répondre à cette question, l’ARJEL a examiné deux séries de règles :

    -       la loi du 12 mai 2010 modifiée relative à l’ouverture, la concurrence et à la régulation du secteur des jeux d’argent et de hasard en ligne.

    -       le Code de la consommation.

    Dans un premier temps, à travers la loi de 2010, l’ARJEL a dégagé des interdictions de parier quand le parieur présente une qualité déterminée. On trouve par exemple, les mineurs même émancipés, les personnes interdites de jeux, ou encore les personnes s’excluant temporairement ou définitivement, précision faite que la suspension ne vaut que sur le site de l’opérateur où elle a été réalisée.

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  • La crise économique comme justification de la rupture d’une relation commerciale

    La baisse de commandes liée à une crise économique du secteur d’activité en cause, permet-elle d’engager la responsabilité du donneur d’ordre en application de l’article L.442-6 5° du Code de commerce ? C’est par un arrêt du 8 novembre 2017, que la chambre commerciale de la Cour de cassation va répondre à cette interrogation en écartant l’application de cette disposition.

    En l’espèce, deux sociétés, une française et l’autre bangladaise ont débuté leurs relations commerciales en 2000. La société bangladaise assurait pour le compte de la société française la maîtrise d’œuvre de chemises fabriquées au Bangladesh, moyennant le versement de commissions calculées en fonction du volume des commandes. À partir d’octobre 2008, les commandes de la société française diminuèrent. En janvier 2010, la société bangladaise a notifié à la société française une augmentation du coût unitaire des chemises au motif que la baisse des commandes entraînait une augmentation des coûts de production. La société française a répondu qu’il ne lui était plus possible de lui commander des chemises du fait de cette augmentation. Par la suite, la société bangladaise a assigné le distributeur français en demande de dommages et intérêts pour rupture brutale de la relation commerciale établie et pour comportement parasitaire.

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  • Indisponibilité d’un bien : le débiteur d’une promesse de vente demeure lié

    La saisie d’un immeuble a pour effet de le rendre indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration de son propriétaire.

    En application de ce principe posé à l’article L. 321-2 du Code de procédure civile d’exécution, le bien saisi ne peut faire l’objet d’actes d’aliénation.

    Cependant, si le saisi ignore cette interdiction et conclu une promesse de vente sur un bien saisi, pourra-t-il se libérer de ses obligations en invoquant l’indisponibilité de l’objet de son engagement ?

    La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 7 décembre 2017. Les juges de droit ont alors considéré que le débiteur d’une promesse de vente portant sur un bien indisponible ne peut, en application de l’article L. 321-5 du Code de procédure civile d’exécution, se prévaloir des dispositions de l’article L. 321-2 du même Code.

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  • Les causes caractérisant l’existence d’une obligation naturelle et transformation en obligation civile.

    Le 11 octobre 2017, la première chambre civile de la Cour de cassation, a eu l’occasion d’apporter, une nouvelle fois, des précisions sur la notion d’obligation naturelle transformée en obligation civile par l’engagement unilatéral d’une partie.

    En l’espèce, un homme est décédé le 12 mars 2002 au Canada. Le de cujus a laissé pour lui succéder ses trois enfants, deux filles et un fils reconnu tardivement. Aux termes d’un acte sous-seing  privé, en date du 5 octobre 2002, les deux sœurs ont exprimé leur volonté de verser à leur frère un tiers de la part qu’elles recueilleront dans la succession de leur père.  Par lettres du  18 octobre 2002, puis du 15 et 22 mars 2009, une des sœurs a réitéré cette intention.  Conformément au droit canadien applicable à une partie de la succession, le frère ne pouvait rien recevoir de la succession de son père. Mais grâce à l’engagement des deux sœurs,  le frère avait donc vocation à recevoir un tiers des actifs successoraux. Cependant, lors des opérations de liquidation et de partage de la succession par acte sous seing privé, des difficultés sont apparues. Le frère a demandé l’exécution de l’obligation prise par ses sœurs, mais ces dernières ont refusé de lui verser ce qui lui était dû.

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  • La rétractation de l'un des époux coacquéreurs suffit à entraîner celle de l’autre dans une promesse de vente

    La notion d’époux constitue un terme général pour désigner un couple marié, mais ce terme permet-il de distinguer les deux conjoints de façon individuelle ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt du 14 septembre 2017 est venue préciser cette notion et les conséquences de son utilisation, notamment en cas de rétractation de l’un des deux époux dans une promesse de vente d’immeuble.  

    En l’espèce, le 29 mars 2007, un couple de vendeurs a conclu une promesse de vente sur un immeuble par acte sous seing privé à un couple d’acquéreurs. Un des acheteurs, seul présent lors de la signature de l’acte a reçu un exemplaire du contrat ce même jour. En revanche, le contrat fut notifié à l’acheteuse par lettre recommandée le 18 avril 2007 ; cette dernière décida d’exercer son droit de rétractation le 21 avril 2007.

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  • Renouvellement du bail commercial : protection du commerçant locataire en cas d’adjudication

    Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 7 septembre 2017 (n°16-17.174), la Cour de cassation a pu affirmer qu’un adjudicataire, nouveau bailleur, ne peut pas réclamer la nullité du renouvellement du bail commercial même si la demande de ce renouvellement intervient après le commandement aux fins de saisie-vente.

    En l’espèce, la société, Noga, consent un bail commercial à la société, Claubon en 1997. En 2002, la société Noga reçoit un commandement aux fins de saisie-vente. Trois ans plus tard, la société locataire adresse une demande de renouvellement de bail et une demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2006. Entre temps, la société Jesta, adjudicataire, devient le nouveau bailleur de la société Claubon.

    En septembre 2010, le bailleur donne congé à sa locataire. Deux mois après, il assigne la locataire en nullité de ces deux demandes. La locataire se défend et soulève la prescription biennale de l’action en fixation du loyer.

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  • Le sort du contrat de mandat dans la cession d'un fonds de commerce

    La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2017, a eu l’occasion de se prononcer sur la composition du fonds de commerce et d’apporter des précisions quant au sort des contrats liés à l’exploitation de ce dernier, notamment en ce qui concerne le contrat de mandat.

    En l’espèce, la société Pampr’œuf a conclu le 8 janvier 2011 avec la société Val de Vienne immobilier, un contrat de mandat, ayant pour objet la recherche d’un domaine agricole à acquérir, pour une durée d’un an. Cependant au cours de cette même année, la société Val de Vienne immobilier a été mise en liquidation judiciaire le 6 avril 2011. L’ordonnance de la cession du fonds de commerce est intervenue le 22 avril 2011 et l’acte fut signé le 20 septembre 2011 au profit de la société Val de Vienne société nouvelle. La société Pampr’œuf a acquis le domaine immobilier recherché le 1er décembre 2011, ainsi la société nouvelle Val de Vienne a assigné la société mandante, la société Pampr’œuf au paiement de la commission convenue.

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  • Mise en location gérance d’un fonds de commerce : impact de la dispense judicaire d’exploitation

    Le 13 septembre 2017, la chambre commerciale de la Cour de cassation, a eu l’occasion d’apporter des précisions sur la dispense judiciaire d’exploitation préalable à la mise en location-gérance d’un fonds de commerce.

    En l’espèce, un couple a consenti un bail commercial à la société d’Arsine. Les bailleurs ont donné leur autorisation pour la mise en location-gérance du fonds de commerce exploité dans les locaux. La société propriétaire du fonds de commerce, obtient une dispense judiciaire à l’obligation d’exploitation personnelle du fonds en raison de l’état de santé de la gérante.  Cette société a conclu plusieurs contrats de location-gérance notamment avec trois personnes.  Les bailleurs invoquent le non-respect du délai prévu à l’article L.144-3 du Code de commerce. Ils assignent la société mais également les locataires-gérants en nullité du contrat.

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  • Nullité relative et violation des prescriptions formelles de la loi Hoguet du 2 janvier 1970

    L’article 1179 du code civil dispose que « La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé. ». Cette citation prend tout son sens confrontée au présent arrêt de la chambre mixte du 24 février 2017.

    En l’espèce, une société bailleresse a fait délivrer un congé pour vendre à son locataire par l’intermédiaire d’un agent immobilier mandaté.

    Cet agent était titulaire d’un mandat d’administration et de gestion du bien donné à bail (bien à usage d’habitation) et avait le pouvoir de « donner tous congé ». A l’approche du terme du bail et à la suite de cela, le locataire a assigné le bailleur en nullité du congé.

     Celle-ci remettait en effet en cause le fait que l’agent immobilier disposait d’un mandat spécial pour procéder à la délivrance du congé pour vendre. La lettre le mandant ne mentionnait ni la durée du mandat et ne comportait pas le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats

    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 23 avril 2015 a rejeté sa demande et a ordonné l’expulsion de la locataire. La locataire a donc formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel.

    La question motivant la saisie de la Cour de cassation en chambre mixte résidait sur le problème de la conformité du mandat aux prescriptions formelles de la loi Hoguet et sur le fait de savoir si un tiers au contrat de mandat peut-il se prévaloir de la violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

    La chambre mixte de la Cour de cassation dans un arrêt du 24 février 2017 rejeta le pourvoi.

    Dans un premier temps, les juges de la Cour de cassation ont en effet considéré que le mandat spécial requis pour qu’un agent immobilier puisse délivrer un congé pour vendre avait été bien caractérisé par la Cour d’appel.

    Dans un second temps, ils ont considéré que le locataire n’avait pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme qui pourraient affecter le dit-mandat.

    Rappelons tout d’abord que le renvoi devant une chambre mixte doit être ordonné lorsqu’une affaire pose une question relevant des attributions de plusieurs chambres ou s’il peut y être apporté des solutions divergentes. Cette formation a également l’utilité de résoudre des divergences jurisprudentielles ce qui est le cas ici.

    L’arrêt, ici présent est un revirement de jurisprudence. La loi Hoguet répondait en effet à un impératif d’ordre public de direction et de protection et conduisait à une nullité absolue.

    Jusqu’à présent, la Cour de cassation observait que les dispositions citées étaient d’ordre public et donc invocable à peine de nullité absolue. On avait ainsi une concordance de la première et de la troisième chambre civile qui observaient qu’en application des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 devaient être respectées les conditions précisées par le décret du 20 juillet 1972 en son article 72. Ainsi elles pouvaient être invoquées par toute partie qui y avait intérêt (exemple des arrêts de la 1ere chambre civile (25 février 2003) et de la troisième chambre civile (8 avril 2009).

    La chambre mixte invoque ici les changements apportés par la loi du 24 mars 2014[i] et la loi du 06 août 2015[ii]. En effet, ces lois instituent de nouveaux mécanismes de régulation de la profession d’agent immobilier (édiction de sanctions pénales et administratives, contrôles de la DGCCRF etc). Ainsi, l’ordre public de direction originairement assuré par les parties n’a plus lieu d’être assuré par elles.

    Elle invoque également l’évolution du droit des obligations qui résulte de l’ordonnance du 10 février 2016[iii]. En effet, cette évolution conduit à apprécier différemment les dispositions de la loi Hoguet et ses objectifs. Cette ordonnance fait une distinction entre les nullités absolues et relatives en se fondant sur la nature de l’intérêt protégé (article 1179 du code civil).

    C’est donc ainsi que la chambre mixte observe autrement les objectifs du législateur dans la mise en place de la loi Hoguet vis-à-vis des récentes dispositions en revenant à une nullité relative.

    Jordy SASSUS-BOURDA

    Sources :

    Cass. mixte, 24 fev 2017 n°15-20.411

    "Loi Hoguet/Vente immobilière/protection du mandant (revirement de jurisprudence)"-Cour de cassation, 24 février 2017

    Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce


    [i] LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)                

    [ii] LOI n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (1)               

    [iii] Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations
     

  • Exception de nullité : rappel de l’exigence de non-exécution de l’obligation, Com., 31 janvier 2017 n°14-29.474

    « Quae temporalia sund at agendum, perpetua sunt ad excipiendum », celles qui sont temporaires dans l’action, sont perpétuelles dans l’exception. En outre, par un arrêt rendu le 31 janvier 2017, la Cour de cassation est venue préciser le régime de l’exception de nullité.

    En l’espèce, M.X gérant de la société Diapason multimédia, s’était porté caution de sa société envers la société Prosud-Ouest le 27 novembre 2006 pour une durée de dix ans. En 2009 la société de M.X a été mise en redressement puis en liquidation. La société Prosud-Ouest a donc assigné le gérant de la société en exécution de son engagement. Cependant ce dernier a opposé à cette demande, la nullité du contrat de cautionnement dû aux absences de signatures des mentions manuscrites. La cour d’appel de Bordeaux a annulé l’engagement de M.X par un arrêt rendu le 9 octobre 2014. La société Prosud-Ouest a donc formé un pourvoi en cassation.

    La société Prosud-Ouest considérait que l’exception de nullité, qui est perpétuelle, ne pouvait s’appliquer que si l’action en exécution était introduite après le délai de prescription de l’action. Or l’action en exécution a été introduite avant la prescription quinquennale qui aurait eu effet le 27 novembre 2011.

    La Cour de cassation a rejeté le moyen de la société Prosud puisqu’elle a estimé d’une part que « l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté et ne s’applique qu’à compter de l’expiration du délai de prescription de l’action. » D’autre part, elle a rappelé « qu’après cette date, l’exception n’est recevable que si l’acte n’a pas commencé à être exécuté. »

    A la lecture de cette solution, il semble de prime abord que les juges du droit donnent raison à la société Prosud-Ouest.

    Cependant, dans cet arrêt il existe un second problème qui est celui des mentions manuscrites. L’article 1376 du Code civil dispose que « L'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. » Or M.X n’a jamais signé les mentions manuscrites du contrat de cautionnement. C’est pourquoi les juges du droit en ont conclu que le gérant « n’avait jamais accepté l’exécution de son engagement de caution ». Par conséquent, la demande d’exception formulée par M.X n’était pas soumise à la prescription quinquennale.

    Toutefois les juges rappellent que si jamais l’engagement avait déjà été exécuté ou eu un commencement d’exécution, l’exception de nullité n’aurait pas pu être invoquée puisqu’ici l’action n’était pas prescrite.  

    Cette solution n’est pas novatrice en ce qu’elle s’aligne avec la réforme du droit des contrats de l’ordonnance du 10 février 2016[1]. En outre, l’article 1185 dispose que « l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution. » Il existe donc un régime clair de l’exception de nullité qui a fait couler beaucoup d’encre notamment lorsqu’il y avait un début d’exécution de l’obligation. D’ailleurs, pour renforcer cet article 1185, la réforme a mis en place une nouvelle notion empruntée au Common Law : il s’agit de la confirmation qui est définie par l’article 1182 du Code civil. La confirmation est « un acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. » L’alinéa 3 de cet article dispose que « l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation […] » Enfin, in fine il énonce que « la confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui  pouvaient être opposés […]. » Autrement dit, dès lors qu’il y a un commencement d’exécution, une personne ne pourra plus invoquer l’exception de nullité.

    Elodie PADELLEC

    Bibliographie

    Com., 31 janvier 2017 n°14-29.474

    DELPECH. X, « L’exception de nullité : exigence d’absence d’exécution de l’acte. ».-Dalloz actualité.17 février 2017.

     


    [1] Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

  • La portée de la clause de juridiction réitérée par la Cour de cassation

     

    Par un arrêt en date du 18 janvier 2017, la première chambre civile de la Cour de cassation est venue entériner la portée de la clause attributive de juridiction dans les contrats internationaux.

    En l'espèce, une société anglaise et une société française ont conclu un contrat de distribution. Dans ce contrat figurait une clause qui stipulait que «le présent contrat est soumis à la loi anglaise et les parties se soumettent de façon irrévocable à la compétence exclusive des juridictions anglaises». La société anglaise a rompu le contrat. Estimant qu'il s'agissait d'une rupture brutale, la société française a alors assigné la société anglaise devant les juridictions françaises. Celle-ci a soulevé l'exception d'incompétence des juridictions françaises fondée sur la clause attributive de juridiction. La cour d'appel de Paris dans son arrêt du 3 septembre 2015 a accueilli favorablement cette demande.

    La société française a alors formé un pourvoi en cassation. Elle invoque dans un premier temps que la cour d'appel n'a pas justifié sa décision. En effet, en déclarant que la clause attributive de compétence était applicable à la rupture brutale, et de ce fait consubstantiellement la législation anglaise, la cour d'appel n'a pas regardé si celle-ci contrevenait à l'ordre public économique français, et plus particulièrement à l'article L442-6 du Code de commerce. Dans un second temps, elle estime que la rupture brutale qui a pour fondement la responsabilité délictuelle ne rentrait pas dans le champ d'application de la clause qui se limitait aux obligations contractuelles. Par conséquent la cour d'appel a violé l'article 23 du règlement du 22 décembre 2010.

    Les juges du droit ont rejeté le pourvoi formé par la société française en précisant que la clause présente dans le contrat ne se limitait pas aux obligations contractuelles, mais que par la référence « présent contrat » celle-ci concernait l'ensemble des litiges découlant de la relation contractuelle. Par ailleurs, la clause attributive de compétence de juridiction s'applique quand bien même il existerait au fond des lois de police.

    Une clause attributive de compétence se définit comme étant « une disposition d'un contrat par laquelle les parties conviennent de confier le règlement d'un éventuel litige à une juridiction déterminée ». C'est ce que l'on appelle également le forum shopping. Cela permet aux parties de choisir une juridiction compétente entre plusieurs juridictions compétentes et qui rendra une solution plus favorable à leurs intérêts. On peut alors constater que les parties bénéficient d'une grande autonomie.

    La Cour de cassation qui a admis que le champ d'application de la clause n'était pas seulement restreint aux obligations contractuelles mais à tous les litiges découlant de cette relation, démontre sa volonté de ne pas entraver l'autonomie des parties au contrat et de ne pas s’immiscer dans la relation contractuelle. On peut alors dire que le caractère général de la clause profite à l'autonomie des parties. Il sera donc préférable pour les parties de préciser quelles sont les obligations concernées par la clause si elles ne souhaitent pas que l'ensemble de la relation contractuelle soit régie par la juridiction désignée dans cette dernière.

    De surcroît, les juges du quai de l'horloge admettent la validité de la clause alors même qu'il pourrait exister une loi de police. Celle-ci est une disposition impérative permettant de protéger l'ordre public d'un pays. Une telle décision avait déjà été admise dans un arrêt de 20081. Dans cette affaire, la cour d'appel avait écarté la clause au motif qu'il existait une loi de police dans l'ordre juridique français. Cet arrêt avait été censuré par la Cour de cassation qui avait estimé que la clause devait être appliquée indépendamment de la détermination du fond applicable. Ceci paraît logique dans la mesure où avant de savoir quels textes sont applicables, il faut déjà savoir quelle juridiction est capable de trancher le litige. Il convient donc de distinguer l'ordre juridictionnel et l'ordre législatif.

     

    Camille RIO

    Sources :

     

     

     

     

     


     

  • La récente solution, conforme au droit, du point de départ du délai de prescription de l’action en paiement au titre d’un crédit immobilier

          C’est sur le fondement de l’article L.137-2 du Code de la consommation et des articles 2224 et 2233 du Code civil que les juges du droit, réunis en la première chambre civile de la Cour de cassation, ont opéré un revirement de jurisprudence par quatre arrêts rendus le 11 février 2016. Ce revirement est notamment relatif au point de départ du délai de prescription de l’action en remboursement d’un crédit immobilier, consenti par un professionnel, au profit d’un consommateur. L’article L.137-2 du Code de la consommation énonce que « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans », dérogeant ainsi au délai de prescription de droit commun, de 5 ans. Les juges maintiennent toutefois leur position quant à la durée de ce délai de prescription spécial. 

         Avant ce revirement, et depuis un arrêt de la première chambre civile, en date du 10 juillet 2014 (Cass. 1re civ., 10 juill. 2014, n° 13-15.511), la prescription biennale de l’article L.137-2 sus-visé courait, sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » : c’est-à-dire, en matière de crédit immobilier, à la date du premier incident de paiement non régularisé, consenti à un consommateur. 

        Le crédit immobilier est un crédit à long terme obtenu auprès d'un établissement de crédit et qui est destiné à financer tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction immobilière, ou des travaux pour un bien immobilier.

        Pour chaque fait d’espèce, une banque (créancier professionnel) consent un crédit immobilier à des particuliers (emprunteurs « consommateurs »). Au cours du remboursement du crédit, les particuliers défaillants se trouvent dans l’impossibilité de rembourser les mensualités dues au titre du crédit. Face à ces impayés, le créancier décide de mettre en oeuvre une déchéance du terme, afin de recouvrer la totalité du crédit impayé. En effet, en cas de mensualités impayées, la banque peut, si tel est prévu dans le contrat de prêt, prononcer la déchéance du terme, c'est-à-dire mettre fin au crédit avant la date prévue au contrat. Ainsi, la totalité des sommes dues au titre du prêt (échéances impayées, capital restant dû, intérêts de retard, pénalités...) sera réclamée par la banque, sans délai.

        Les juges du droit innovent en apportant une solution pertinente : « à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ». Cette solution découle assez logiquement de la lettre de l’article 2233 du Code civil, qui dispose que : « la prescription ne court pas : (…) 3° A l'égard d'une créance à terme, jusqu'à ce que ce terme soit arrivé ».

        Le délai de prescription de l’action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti à un consommateur, ne court, désormais, qu’à l’exigibilité effective de l’obligation.

    • La créance de chaque échéance mensuelle devient exigible lors de chacun des termes successifs exigibles (c’est-à-dire au jour où le débiteur consommateur aurait dû payer l’échéance) ;
    • La créance du capital restant dû devient effective au jour du prononcé de la déchéance du terme. Celui-ci est donc le nouveau point de départ du délai de prescription de cette action. 

    Anne-Lise BECQ

    Sources

    • AVENA-ROBARDET, Valérie. « Crédit immobilier : revirement de jurisprudence sur la prescription ». Dalloz actualité. 
    • LASSERRE CAPDEVILLE, Jérôme. « Point de départ du délai biennal de l'article L. 137-2 du Code de la consommation : le revirement attendu est enfin là ! » La Semaine Juridique, Édition Générale n° 8, 22 Février 2016, 220. 

  • Le droit des contrats nouveau est arrivé !

    Le droit des contrats n’est plus « le symbole du temps arrêté» comme le disait J. Carbonnier (« Le code civil », in P. Nora (dir) « Les lieux de mémoire », t.2.2).

    En effet, l’article 8 de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans le domaine de la justice et des affaires intérieures a habilité le gouvernement à réformer le droit des obligations (hormis la responsabilité civile dont seule la numérotation a changé) par voie d’ordonnance. C’est chose faite puisque l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a été publiée au JO du 11 février 2016 et entrera en vigueur le 1er octobre 2016.

    Si l’on s’en tient au droit des contrats, (sous-titre I, Le contrat, du Titre III les sources d’obligations) les nouvelles dispositions ont vocation, d’une part, à clarifier, et, d’autre part, à moderniser la matière.

    I- Une volonté de clarifier le droit des contrats

    L’ordonnance a d’abord le mérite de poser, en guise de dispositions liminaires, trois grands principes déjà admis en droit des contrats mais pas clairement exprimés : il s’agit de la liberté contractuelle (art. 1102), du principe de bonne foi, déclaré d’ordre public comme dans le projet Terré (art. 1104) et enfin de la force obligatoire du contrat (art. 1103).

    Le législateur reprend ensuite les classifications des contrats en les actualisant (art. 1105 à 1111-1) ; les contrats nommés qui avaient disparus de l’avant-projet d’ordonnance sont réintroduits, sans doute là encore dans un souci de clarté. Par ailleurs, le contrat cadre, très utilisé en droit de la distribution, est consacré et le contrat à exécution successive reconnu.

    Enfin, les plus grandes innovations concernent les règles relatives à la conclusion du contrat qui intègrent désormais les principales jurisprudences. Ainsi, la négociation précontractuelle fait son entrée dans le code civil (art. 1112) et doit être menée sous couvert de bonne foi et d’informations réciproques entre les parties. De même, le processus d’échange des consentements, offre et acceptation, est intégré dans le code civil (art. 1113 à 1122) ; en particulier, le caractère de fermeté et de précision de l’offre posé par la jurisprudence est repris et le principe de caducité de l’offre en cas de décès ou d’incapacité du pollicitant clarifie la jurisprudence antérieure. Notons encore que le nouvel article 1121 met un terme aux errements de la jurisprudence quant à la date et au lieu de conclusion du contrat entre absents, en optant pour la théorie de la réception.

    Le nouveau texte entend aussi moderniser le droit des contrats.

    II- Une volonté de moderniser le droit des contrats

    Il s’agissait ici de trouver une plus grande harmonie entre le droit des contrats français et le droit européen, et, au-delà, de faciliter la conclusion de contrats internationaux.

    Tout d’abord, dans le cadre des règles relatives à la validité du contrat, comme prévu, la cause disparait du code civil ; désormais la notion de « contenu » du contrat englobe et la cause et l’objet (art. 1128) : reste à suivre l’interprétation qu’en fera la jurisprudence. Quant aux vices du consentement, le code reprend l’essentiel de la jurisprudence antérieure, en particulier la notion de réticence dolosive (art. 1137 al.2).

    En matière de fixation du prix dans les contrats cadre, sans surprise, la jurisprudence relative à la fixation abusive est consacrée (art. 1164).

    La clause abusive, jusqu’alors prévue dans le code de la consommation (art. L. 132-1), fait son entrée dans le code civil (art. 1171), mais uniquement dans les contrats d’adhésion, contrairement à l’avant-projet d’ordonnance.

    Ensuite, dans le cadre des effets du contrat, notons l’admission de la théorie de l’imprévision, contrairement à la jurisprudence (art. 1195), ce qui va permettre aux parties de renégocier le contrat ou de permettre au juge de procéder à son adaptation, ce que prévoit déjà le droit européen des contrats, même sans accord des parties d’ailleurs (PDEC, 2003, art.6 :111). Notons encore la codification des conditions de la résiliation unilatérale du contrat à durée indéterminée (art. 1211) et le principe du respect « d’un délai de préavis raisonnable », dont les principes du droit européen des contrats donnent une définition (PDEC, 2003, art. 1 :302).

    On le voit à l’aide de ces quelques exemples, le nouveau droit des contrats, certes clarifié et modernisé, ne manquera pas d’alimenter la jurisprudence et les débats doctrinaux !

    Médéric GUEGUEN

     

    Sources :

    •  PDEC, Principes de droit européen des contrats, Société de législation comparé, vol. 2, 2003

    •  Avant-projet Catala : avant-projet de réforme du droit des obligations et du droit de la prescription, Doc. Française 2006

    •  Projet Terré : Pour une réforme du droit des contrats, Dalloz, 2009

    •  Projet Terré RGO : Pour une réforme du régime général des obligations, Dalloz 2013

    •  N. Dissaux et C. Jamin, Projet de réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, Supplément Code civil 2016, Dalloz.

  • La sanction du mauvais choix d’assurance de la part du constructeur non réalisateur

    Civ. 2e, 10 déc. 2015, F-P+B, n° 15-13.305

    On ne peut reprocher le manquement à l'obligation de conseil de la part de l'assureur quand le souscripteur a souscrit une garantie de constructeur non réalisateur alors qu'il est intervenu sur le chantier en qualité de maître d’œuvre.

    Une SCI a confié la construction d’une maison en VEFA à deux sociétés, mais elle s'est rendue sur le chantier. Ce qui n'apparaissait pas dans son contrat d'assurance. Les acheteurs assignent la SCI en réparation de dommages apparus post-livraison. La SCI présente alors une demande d’appel en garantie à l’encontre de l’assureur, demande rejetée par les juges du fond. Elle se pourvoit en cassation pour l'exécution des garanties souscrites et pour manquement à l'obligation de conseil de l'assureur.

    Dans sa décision rendue le 10 décembre 2015, la seconde chambre civile  de la Cour de cassation confirme l’analyse des juges du fond en sanctionnant la mauvaise souscription d'assurance de la part du constructeur (I), ce qui peut démontrer une certaine sévérité envers ce dernier (II).

    I – Du mauvais choix de garantie du constructeur

    L'obligation de conseil de l'assureur a pu être écartée (B) en raison du mauvais choix de souscription de garantie par le constructeur (A).

    A – La souscription de garantie par le constructeur non réalisateur

    L'assureur doit fournir une fiche d'information sur le prix et les garanties avant la conclusion du contrat. (L112-2 c.ass). Le constructeur non réalisateur fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de construction (L 241-2 c.ass).

    En l'espèce, la SCI a cherché à souscrire à une garantie de constructeur non réalisateur. En réalité, elle n'a pas donné les informations nécessaires à l'assureur lors de la déclaration des risques; elle est intervenue dans l'acte de construire en qualité de maître d’œuvre.

    La société vient reprocher à l'assureur de ne pas avoir respecté son obligation de conseil.

    B – Le rejet du manquement à l'obligation de conseil de l'assureur

    La responsabilité décennale du constructeur non réalisateur est engagée (L 241-1 c.ass).

    La SCI reproche à l'assureur de ne pas l'avoir conseillée sur une assurance plus adéquate. Les juges du droit estiment que l'assureur n'a pas manqué à son obligation de conseil car la SCI n'a pas informé de son intention de se rendre sur le chantier. Pourtant, la SCI reproche à l'assureur de ne pas s'être enquis de ses besoins afin de souscrire une assurance adaptée.

    L. 113-2, 2° c.ass impose au souscripteur de répondre exactement aux questions posées par l'assureur dans la mesure où l'assureur l'interroge sur les circonstances de nature à lui faire apprécier les risques qu'il prend en charge. Or, les documents pré-contractuels remis par l'assurance étaient-ils suffisamment pertinents? Cette question reste en suspens.

    Finalement, la souscription de la garantie par le constructeur ne correspondait pas aux besoins de ce dernier, et en raison de sa qualité de professionnel on lui découvre de nouvelles obligations.

    II - Vers une responsabilité exacerbée du constructeur

    Cet arrêt procède à une distinction entre les différents types de souscripteurs (A) et fait ainsi peser de nouvelles obligations sur le constructeur (B).

    A – Distinction préjudiciable entre souscripteur professionnel et souscripteur non professionnel

    A l'instar du droit de la consommation, le souscripteur du contrat d'assurance est considéré comme la partie faible. Soit le souscripteur est un non professionnel et alors s'applique tout l'arsenal juridique de protection pour la partie faible. Ainsi, l'assureur doit remplir consciencieusement son obligation d'information et de conseil. Soit le souscripteur est un professionnel et dès lors il doit avoir été suffisamment diligent pour s'être renseigné sur l'assurance la plus adéquate. Pourtant, là où la loi ne distingue pas, on ne doit pas non plus distinguer.

    Finalement, cette distinction illustre de manière classique les différentes exigences légales auxquelles le professionnel doit se conformer.

    B – L'obligation sous-entendue de compétences en matière d'assurance du constructeur

    Dans l'attendu de principe, les juges du droit ont souligné qu'aucun document ne mentionnait l'intervention sur le chantier en qualité de maître d’œuvre de la part de la SCI. Ainsi, le professionnel de la construction doit choisir correctement l'assurance la plus adéquate pour les travaux envisagés.

    En fait, cela revient à responsabiliser d'avantage les constructeurs: de comprendre les mécanismes de l'assurance et de connaître les assurances pertinentes en fonction de la nature de leur contrat de construction.

    Il faut en réalité combiner l'obligation de conseil et d'information de la part de l'assureur avec l'obligation pour le souscripteur de communiquer les informations exactes lors de la remise de la fiche d'information.

    Elynn Goullianne

    Sources:

    Soraya Amrani-Mekki – Mustapha Mekki  - Droit des contrats – D. 2015. 529

    Anne Pélissier - La déclaration de risques en questions - Recueil Dalloz 2014 p.1074.

    Pascal Dessuet  - La déclaration du risque ne peut être constituée que par des réponses à des questions dont l'assureur peut apporter la preuve. Quelles conséquences en assurance construction ? -  RDI 2014. p217

     

  • La vérification du casier judiciaire de l’acquéreur immobilier par le notaire

    Dans un souci de protection de la dignité de la personne humaine, la loi ALUR de 2014 (relative à l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose le renouveau de la vérification par le notaire du casier judiciaire de l’acquéreur immobilier, depuis l’entrée en vigueur de son article 77 repoussée au 1er janvier 2016. Toute inscription au casier judiciaire ne sera pas obstacle à la réalisation de la vente immobilière mais quelques condamnations pénales le seront, sauf exception. 

    Dans la nécessaire lutte contre l’habitat indigne, le législateur instaure un article L. 551-1 nouveau dans le Code de la construction et de l’habitation. Cet article dispose dans son I- que « pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique et au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent Code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations (…) ». Notamment, « le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine (…) » (article 225-14 du Code pénal).

    En effet, selon une étude de 2013, il existe, en France, 420 000 logements occupés considérés comme indignes. Sont considérés comme indignes par la loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » de 2009 « (…) les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Le législateur souhaite sanctionner de manière plus stricte ceux qu’il qualifie de « marchands de sommeil » (« personne qui loue des logements insalubres à des prix inabordables »), ceux qui devraient déjà pouvoir être sanctionnés en application de l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

    Le notaire devra alors se soumettre à la « consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'acquéreur au casier judiciaire national automatisé » de chaque nouveau futur acquéreur immobilier, sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 551-1 I. Celui qui aura été condamné pénalement en tant que marchand de sommeil ne pourra pas accéder à la propriété du bien immobilier. 

    Une exception à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier par ce dernier est toutefois et justement prévue (dans le sens du respect du droit à la propriété, à valeur constitutionnelle) : si ce dernier atteste de la destination du bien pour son occupation personnelle, l’opération de vente pourra poursuivre, comme si de rien n’était.

    A mon humble avis, un meilleur contrôle a posteriori des agissements des personnes condamnées à de telles peines, bien qu'onéreux, devrait voir le jour. De plus, ne serait-il pas trop facile de « tromper » le notaire sur la finalité réelle du bien, objet de l’acquisition ? 

    Anne-Lise BECQ

    Sources

  • Le manquement au devoir d’information et de conseil conduit le maître d’œuvre à engager sa responsabilité

    Cass. Civ. 3e, 15 oct. 2015, FS - P +B, n°14-24553, n°1102

    L’article 1147 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

    Dans la décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 15 octobre 2015, les juges de cassation reconnaissent responsable le maître d’œuvre qui manque d’informer le maître de l’ouvrage quant au risque encouru en cas de violation des droits immobiliers vis-à-vis de la propriété voisine. Dans les faits, la propriétaire (maître de l’ouvrage) avait pour souhait d’agrandir son bâti existant et avait pris soin de contacter un groupement d'entreprises du bâtiment (la société GEB), pour la réalisation d’une mission de maître d’œuvre. Face au démarrage de la construction, les époux de la propriété voisine ont assigné le maître de l’ouvrage en justice. Les juges du droit rejettent finalement les prétentions du pourvoi du maître d’œuvre en substituant ce dernier (et le notaire, de manière in solidum) à la propriétaire du fonds en cause pour les condamnations prononcées à son encontre (dans le cadre d’un appel en garantie).

    Le litige aurait pu se fonder de manière significative, sur la rédaction contradictoire de l’acte authentique d’acquisition de l’immeuble, notamment sur la partie relative aux servitudes du bien (un premier paragraphe exclut l’existence de servitudes, puis un second rappelle deux servitudes de vue et de tour d’échelle). Les servitudes qui grevaient le fonds acquis empêchaient l’acquéreur d’agrandir le bâti originel, sans que cela soit mis clairement à la connaissance de la propriétaire. Mais les juges du droit arguent de la responsabilité principale du maître d’œuvre (GEB), en soutenant qu’« en sa qualité de professionnel, il lui appartenait de vérifier si cette construction était conforme avec les obligations légales, réglementaires mais aussi conventionnelles afférentes à l’immeuble ».

    La responsabilité du notaire n’est que subsidiaire alors même qu’il confie avoir été tenu informé du projet d’agrandissement de l’immeuble par la propriétaire. Les juges du fond rappelaient en effet que « les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité ». 

    Mais il semble que le fond du litige repose sur la construction édifiée par le maître d’œuvre et son irrespect envers les obligations conventionnelles dont il aurait dû prendre connaissance, par l’étude préalable du titre de propriété. 

    Les obligations telles que celle d’information et de conseil imposées au professionnel dans une relation contractuelle avec un profane doivent être exécutées de manière claire, précise, non ambiguë et compréhensible, sans quoi le professionnel encourt la mise en jeu de sa responsabilité. Il est nécessaire de rappeler que tout professionnel doit mettre en garde le profane de respecter les droits en présence, en l’espèce, les droits immobiliers des propriétaires voisins. Sans oublier que la cliente lésée par l’inexécution des obligations du professionnel avec qui elle est en relation  contractuelle, peut agir en réparation du préjudice de jouissance de son immeuble contre ce dernier.

    Anne-Lise BECQ

    Sources

  • La disparition de la cotitularité "tant légale que conventionnelle" du bail d'habitation des époux en cas de divorce

    Par un arrêt en date du 22 octobre 2015 (n°14-23.726), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a entériné le principe suivant lequel la transcription du jugement de divorce des époux sur les registres de l’état civil emporte la disparition de la cotitularité tant légale que conventionnelle du bail d’habitation.

    L’article 1751 du Code civil pose le principe de la cotitularité légale du bail à usage d’habitation, qui est l’un des effets que le législateur a voulu attacher au mariage afin de protéger le logement familial. En effet, l’article susvisé, en son premier alinéa, indique que le mariage rend les époux cotitulaires du bail d’habitation, que ce bail ait été conclu avant ou pendant le mariage et quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux. En raison du caractère impératif de cet article, les époux ne peuvent pas déroger à ce principe. Du fait de cette cotitularité du bail d’habitation, et conformément à l’article 220 du Code civil, ces derniers sont solidairement tenus des loyers afférents au bail du logement occupé.

    L’article 1751, en son deuxième alinéa, prévoit qu’en cas de divorce ou de séparation de corps, le jugement de divorce pourra attribuer le droit au bail à l’un seulement des époux. En effet, étant donné que cette cotitularité et cette solidarité sont des effets du mariage, le divorce entraine donc leur disparition.

    En l’espèce, une SCI a donné à bail à des époux un appartement à usage d’habitation. Quelques années plus tard, ces époux ont divorcé et le jugement de divorce a attribué le droit de bail à l’ex-épouse. Par la suite, cette dernière a été placée en liquidation judiciaire avant de décéder. La SCI a assigné l’ex-conjoint et la mandataire à la liquidation judiciaire de l’ex-épouse en paiement des loyers échus à compter du décès de cette dernière jusqu’à la date de restitution des clés de l’appartement.

    Très classiquement, sur le fondement de l’article 1751 du Code civil, la Cour d’appel de Paris a, par un arrêt du 26 juin 2014, débouté la société de sa demande, arguant que la société n’était pas en droit de demander à l’ex-conjoint le paiement des loyers échus « au motif que la cotitularité du bail prévue par la loi entre deux époux avait cessé à compter de la transcription du jugement de divorce ». Il s’agit ici, en la matière, d’une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (cf. arrêt 2ème civ. du 3 octobre 1990 n°88-18.453).

    Cependant, l’angle d’attaque choisi par la société était celui de la cotitularité conventionnelle. Elle fait valoir que l’ex-époux ne pouvait, du fait de son divorce, soutenir qu’il avait perdu la qualité de locataire, dans la mesure où le bail avait été signé par les deux époux et que, certes, leur divorce avait mis fin à la cotitularité légale du bail mais pas à la colocation conventionnelle de ce bail résultant d’une clause les engageant solidairement. En effet, certes, l’article 1751 du Code civil trouve ici à s’appliquer puisqu’il s’agit d’un couple marié mais les époux sont cotitulaires du bail d’habitation également en raison de leur participation conjointe à la conclusion du bail, durant leur mariage, sur lequel ils ont apposé leur signature et dans lequel est insérée une clause de solidarité. Il est important de noter que cette clause de solidarité peut prendre fin naturellement, c’est-à-dire par l’expiration du bail mais également de manière anticipée lorsque l’un des époux souhaite donner congé au bailleur. Etant donné, qu’en l’espèce, aucun de ces évènements n’est apparu, la société soutient que l’ex-conjoint restait solidaire au titre de la colocation conventionnelle.

    L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 22 octobre 2015 se veut être un arrêt de principe puisque la 3ème chambre civile vient contrecarrer l’argumentation de la SCI et fait droit à la décision prise par les juges du fond en affirmant que « la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle ». Cette solution signifie donc que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux aux registres de l’état civil met un terme à la cotitularité légale du bail mais également au contrat de bail signé par les deux époux puisque, désormais, seul cet époux désigné est titulaire du bail.

    Il est incontestable que cette solution retenue par la Cour de cassation est favorable au preneur à bail. En effet, puisque ce dernier se voit dépossédé de sa qualité de locataire, il est exonéré de toutes les obligations afférentes à savoir d’une part de son obligation solidaire de payer les loyers et, d’autre part,  de son obligation de donner congé au bailleur. En revanche, cette solution est beaucoup moins favorable au bailleur qui voit son assiette de gage fortement réduite. Il ne pourra plus obtenir de la part de l’ex-époux le paiement des loyers échus après cette transcription du jugement de divorce aux registres de l’état civil ; ce qui rend inconfortable sa position en raison du fait qu’il peut être très difficile pour ce dernier d’être informé de l’évolution de la situation matrimoniale des époux, information capitale pour lui permettre d’anticiper ce genre de difficulté.

    Marie CALLOCH

    Sources :

    - « Bail d’habitation et divorce : fin de la solidarité avec la transcription du jugement ». Editions Francis Lefebvre > Actualités > Immobilier > Location.

    - « Cotitularité du bail entre époux : la transcription du jugement de divorce met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle ». Actualités du droit. L’info par LAMY, pour les professionnels du droit.

    - Me DRAY,  Joan. « La cotitularité du bail à usage d’habitation ». 

     

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  • Une partie revendiquée commune par le syndicat de copropriété peut être acquise par usucapion

    Civ. 3e, 8 oct. 2015, FS-P+B, n° 14-16.071

    La propriété peut sacquérir par le jeu de lusucapion. Lusucapion, ou prescription acquisitive, est définie à larticle 2258 du Code civil comme étant « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». Larticle 2272 du même code est la règle de droit rappelée par les juges du droit afin de casser larrêt dappel, celui-ci dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

    Une décision novatrice a été récemment rendue par la Cour de cassation en matière de prescription acquisitive concernant une partie, à lorigine, privative dun immeuble. Les juges du droit cassent larrêt de la cour dappel de Reims du 4 février 2014, au visa de larticle 2272 précité, en constatant que les syndicats (de copropriétaires en lespèce) pouvaient bénéficier au même titre que les personnes physiques de la prescription acquisitive de 30 ans, pour acquérir la propriété dun lot. En lespèce, un propriétaire divise puis vend un immeuble en lots. Un lot comprenant un garage fait lobjet dune vente ultérieure avec lun des copropriétaires. Le syndicat se prévaut de lacquisition du lot par prescription trentenaire et assigne la partie venderesse afin dobtenir l'annulation de la vente du lot litigieux.

    N'est pas revendiqué ici le caractère privatif du lot en question mais bien son caractère commun. En effet, selon le syndicat le lot correspond au garage à vélo utilisé par les copropriétaires depuis plus de 30 ans (prescription acquisitive trentenaire). La première question se situe au niveau de la capacité et des pouvoirs du syndicat à revendiquer une telle acquisition. Lobjet dun syndicat des copropriétaires est celui de conserver et dadministrer limmeuble en copropriétéMais les juges du fond rappellent leffet rétroactif de la possession : « la propriété est censée remonter, non pas au jour où la prescription a été acquise ou invoquée, mais à celui où elle a commencé à courir, cest-à-dire au début de la possession ». Ainsi puisque le lot litigieux a déjà acquis la qualité de partie commune, le syndicat agit en défense de celle-ci, et on ne peut dès lors lui reprocher une incapacité dagir. Il parait important de relever que dorénavant une personne morale, le syndicat, pourra acquérir la propriété dun immeuble non pas par sa propre possession mais par celle des copropriétaires, ceux ayant utilisé le garage à vélo, donc de manière indirecte, et dans le but d’évincer lun des copropriétaires au profit dune partie dentre eux. En effet, dans cette hypothèse le jeu de la prescription sanctionne à la fois le propriétaire négligent dorigine et lacquéreur copropriétaire.

    Finalement, larrêt fait apparaitre clairement la supériorité du droit de propriétéà valeur constitutionnelle, rappelons-le, au profit dun syndicat au titre dune collectivité de copropriétaires. Le droit commun de lusucapion prévaut également sur les règles du droit de la copropriété, et, notamment, sur larticle 26 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le syndicat des copropriétaires ne pourrait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire la transformation en partie commune dune partie privative.

    La modification de la destination des lots sans le vote ou le consentement des copropriétaires semble ainsi jouer en faveur de la majorité. Mais pour autant tout nest pas réglé. Il faudra notamment répartir les nouvelles charges et apporter des modifications dans les actes de copropriété, qui se fera par le vote en assemblée générale.

    Anne-Lise Becq

    Sources :

    - Me Finalteri, Christian. « Aucune disposition ne soppose à ce quun syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété dun lot ».

    Le Rudulier, Nicolas. « Usucapion dune partie privative par le syndicat de copropriété », Dalloz Actualité.

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