En cas de clause d’accession, l’indemnité d’éviction due au preneur se calcule sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement du bail

Dans un bail commercial, les parties peuvent prévoir qu’en fin de bail, le bailleur devienne propriétaire des constructions et aménagements réalisés par le locataire, sans avoir à indemniser ce dernier. Il s’agit d’une clause d’accession.

En cas de non renouvellement d’un bail commercial comprenant une clause d’accession, l’indemnité d’éviction[1] due au locataire doit-elle être calculée sans prendre en compte les constructions et améliorations qu’il a réalisées au cours du bail ? Par un arrêt du 13 septembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu négativement à cette question. Lorsque le bail non renouvelé comprend une clause d’accession, l’indemnité d’éviction prend en compte les constructions, améliorations et aménagements réalisés par le preneur en cours de bail.

En l’espèce, le propriétaire de locaux à usage commercial, donnés à bail avec clause d’accession sans indemnité au profit du bailleur, délivre à son locataire un congé avec offre de renouvellement, avant d’exercer son droit d’option (permettant de refuser le renouvellement initialement offert en réglant au locataire une indemnité d’éviction). Le locataire, placé en liquidation judiciaire cède son fonds de commerce. Le cessionnaire a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction prenant en compte les aménagements et équipements réalisés pendant le bail.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à cette demande dans un arrêt du 30 juin 2016. Le bailleur a alors formé un pourvoi en cassation, à l’appui duquel il affirme que « lorsque le bail commercial contient une clause d’accession au profit du bailleur en fin de bail, l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s’apprécier en l’état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur en cours de bail ».

La Haute juridiction, dans un arrêt du 13 septembre 2018, rejette le pourvoi formé par le bailleur. Selon les juges de cassation, « une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter ». Cela signifie que l’indemnité d’éviction due au preneur pour couvrir ses frais de réinstallation dans de nouveaux locaux, doit prendre en compte les aménagements et équipements réalisés par ce dernier en cours de bail, et ce, même en étant en présence d’une clause d’accession au profit du bailleur.

Le bail initial contenant une telle clause, et la société locatrice ayant réalisée des aménagements dans les locaux loués, avant de se réinstaller dans de nouveaux locaux suite à son éviction, cette dernière était donc en « droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation ».

Cette décision constitue un revirement de jurisprudence de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en 2014 avait adopté la solution inverse[2]. Dans cette affaire, il avait été refusé d’indemniser le preneur au titre des frais de réinstallation pour la construction d’un nouveau bâtiment devenu la propriété du bailleur en fin de bail par le jeu d’une clause d’accession. Sur la base de la nouvelle solution, les constructions réalisées en cours de bail auraient été prises en compte. Le preneur évincé aurait donc été indemnisé par le bailleur pour la construction d’un nouvel immeuble sur un autre terrain.

A présent, les effets de l’accession sur l’indemnisation du locataire sont écartés. Le preneur ne pouvant transférer ses aménagements et équipements dans de nouveaux locaux, à raison de l’éviction décidée par le bailleur, pourra désormais être indemnisé à ce titre.

   Aurélien LE SAUSSE

 Sources :

  • Civ. 3ème, 13 septembre 2018, n°16-26.049
  • ROUQUET Yves, « Impact d’une clause d’accession sur l’indemnité d’éviction », Dalloz actualité - Affaires, article publié le 20 septembre 2018, disponible sur : www.dalloz-actualite.fr 
  • VANDEVELDE Maya, « Bail commercial : la clause d’accession gratuite ne prive pas le locataire commercial de l’indemnité de réinstallation », Editions Francis Lefebvre, 2 octobre 2018, disponible sur : www.efl.fr .
     

 

 

[1] Indemnité due au locataire suite à la perte de son droit au bail pour compenser son préjudice et couvrir les frais découlant du déménagement et de l’installation dans d’autres locaux.

[2]Civ. 3ème, 21 mai 2014, n°13-10.257

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