Droit des baux

  • Seul un manquement postérieur au renouvellement peut justifier la résiliation d’un bail commercial

    Les manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail commercial peuvent-ils justifier  une résiliation judiciaire du bail renouvelé? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 1er février 2018. Cette solution vaut dans les cas où la demande de renouvellement du locataire a déjà été acceptée par le bailleur, ce dernier ne pouvant donc pas en demander la résiliation judiciaire pour des manquements antérieurs au renouvellement.

    En l’espèce, une société preneuse à bail de locaux commerciaux depuis le 29 mars 2013, a demandé le renouvellement du bail pour laquelle le bailleur n’a donné aucune réponse. A plusieurs reprises des travaux ont été réalisés dans les lieux. Le bailleur, mécontent des travaux réalisés, a délivré à la société preneuse des commandements lui enjoignant de les faire cesser. Le preneur à bail a assigné le bailleur en nullité du dernier commandement. Le bailleur a donc formé une demande de résiliation judiciaire du bail.

    La cour d’appel de Pau a fait droit à cette demande dans un arrêt 22 novembre 2016. Les juges du fond retiennent que « l'absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois ne vaut pas acceptation des manquements contractuels antérieurs à cette demande et n'a aucune conséquence sur la demande en résiliation du bail ».

    Lire la suite

  • L’obligation du locataire de réaliser sous astreinte les travaux avancés par le bailleur

    Quelle solution est offerte au bailleur lorsqu’un locataire n’exécute pas les travaux qui ont été autorisés par le juge et que les frais ont été avancé par le bailleur ? Par un arrêt du 21 décembre 2017 la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur ce point. Elle affirme que le bailleur qui a effectué l’avance des frais de remise en état d’un logement peut demander la condamnation du locataire à exécuter les travaux. 

     

    En l’espèce, un établissement a loué un logement en 1993. La locataire, arguant la non-conformité du logement, a assigné le bailleur afin de pouvoir effectuer des travaux. Le 13 mai 2005, la locataire a été autorisée par le juge, sur le fondement de l’article 1144 ancien du Code civil (article 1222 nouveau), à effectuer des travaux de mise en conformité des lieux et à installer un système de chauffage individuel aux frais du bailleur. Par la suite, le bailleur a versé les sommes indispensables à l’accomplissement des travaux. Toutefois, la locataire n’a procédé à aucun des travaux autorisés. Dans ce contexte, le bailleur l’a assigné en exécution de ces derniers sous astreinte. Par voie reconventionnelle, la locataire a sollicité l’indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subis.

    Lire la suite