promesse de vente

  • La date de la promesse unilatérale de vente permet d’apprécier la violation du pacte de préférence

    Dans un arrêt rendu le 6 décembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé que c’est la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente, et donc date à laquelle le promettant décide de vendre, qui permet d’apprécier la violation d’un pacte de préférence.

    En l’espèce, un pacte de préférence avait été conclu entre deux personnes le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans. Ce pacte de préférence portait sur deux lots d’un ensemble immobilier. Mais le 2 septembre 2009, le promettant s’engage dans une promesse unilatérale de vente avec un tiers, par le biais d’un acte notarié. Cette vente est définitivement conclue en novembre 2009. Le bénéficiaire du pacte de préférence et donc du droit de priorité décide alors d’agir et d’intenter une action en annulation de la vente et en substitution à l’encontre du promettant et du tiers acquéreur mais également à l’encontre des notaires et de l’agence immobilière pour non-respect du pacte de préférence.

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  • Validité de la promesse de vente malgré le non-respect de la clause de réitération par acte authentique

    Le 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a une nouvelle fois apporté des précisions en matière de promesse de vente. Il en découle que la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l’acte notarié n’est pas caduque en l’absence de signature de cet acte à l’expiration du délai si cette sanction n’est pas prévue dans l’acte.

    En l’espèce,  un couple de vendeurs a conclu avec l’acquéreur une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir. Cette promesse précisait que «  la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais ». Elle prévoit en outre une date butoir, le 10 juillet 2012, avant laquelle la signature de l’acte authentique doit intervenir. Cette date étant passée sans que l’acte authentique ne soit signé, l’acquéreur poursuit les vendeurs en réitération de la vente sous astreinte et en paiement de la clause pénale.

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  • Indisponibilité d’un bien : le débiteur d’une promesse de vente demeure lié

    La saisie d’un immeuble a pour effet de le rendre indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration de son propriétaire.

    En application de ce principe posé à l’article L. 321-2 du Code de procédure civile d’exécution, le bien saisi ne peut faire l’objet d’actes d’aliénation.

    Cependant, si le saisi ignore cette interdiction et conclu une promesse de vente sur un bien saisi, pourra-t-il se libérer de ses obligations en invoquant l’indisponibilité de l’objet de son engagement ?

    La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question dans un arrêt du 7 décembre 2017. Les juges de droit ont alors considéré que le débiteur d’une promesse de vente portant sur un bien indisponible ne peut, en application de l’article L. 321-5 du Code de procédure civile d’exécution, se prévaloir des dispositions de l’article L. 321-2 du même Code.

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  • La rétractation de l'un des époux coacquéreurs suffit à entraîner celle de l’autre dans une promesse de vente

    La notion d’époux constitue un terme général pour désigner un couple marié, mais ce terme permet-il de distinguer les deux conjoints de façon individuelle ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt du 14 septembre 2017 est venue préciser cette notion et les conséquences de son utilisation, notamment en cas de rétractation de l’un des deux époux dans une promesse de vente d’immeuble.  

    En l’espèce, le 29 mars 2007, un couple de vendeurs a conclu une promesse de vente sur un immeuble par acte sous seing privé à un couple d’acquéreurs. Un des acheteurs, seul présent lors de la signature de l’acte a reçu un exemplaire du contrat ce même jour. En revanche, le contrat fut notifié à l’acheteuse par lettre recommandée le 18 avril 2007 ; cette dernière décida d’exercer son droit de rétractation le 21 avril 2007.

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